«РУСИПОТЕКА»
ИА DAILYSTROY публикует аналитический обзор «Ипотечное кредитование и секьюритизация в России: январь 2007», подготовленный компанией «РУСИПОТЕКА».
НОВОГОДНИЙ ОПРОС ЛИДЕРОВ РЫНКА
Иван Анисимов, заместитель директора по работе с частными клиентами (Банк Сосьете Женераль Восток):
— Как Вы оцениваете развитие рынка ипотечного кредитования в России в 2006 году?
— В 2006 году наблюдался достаточно стабильный рост объемов ипотечного кредитования в России. В крупных городах ипотечный портфель банков вырос в среднем более чем на 50% по сравнению с аналогичными показателями 2005 года. Если на конец 2005 года доля ипотечного кредитования в ВВП составляла 2,5%, то к концу 2006 года этот показатель увеличился до 5%. Помимо этого, очевиден интерес к региональному развитию, открывается все больше представительств для развития розничного кредитования. Например, Банк Сосьете Женераль Восток (BSGV) кроме Москвы по итогам 2006 года оперирует в таких городах, как Санкт -Петербург, Нижний Новгород, Самара, Екатеринбург, Новосибирск, Владивосток.
В 2006 году в сфере ипотечного кредитования получили широкое распространение новые продукты, делающие ипотеку более доступной для широких слоев населения. Например, кредитование загородной недвижимости, различные вариации ипотечных кредитов под залог недвижимого имущества, в том числе и с залогом от третьих лиц, ломбардные кредиты с возможностью последующего увеличения суммы кредита и ипотечные кредиты с зачетом уже имеющегося в собственности недвижимого имущества. Активно развивается рефинансирование ипотечных кредитов, стали возможными схемы по продаже недвижимости из-под залога по облегченным процедурам.
Условия и параметры предоставления ипотечных кредитов также претерпели изменения по сравнению с 2005 годом. Появились долгосрочные кредиты сроком до 20-30 лет. Первоначальный взнос при покупке недвижимости сократился до 10%, а в редких случаях и до 0%. Процентные ставки по ипотечным кредитам стали более лояльными и снизились по отношению к 2005 году на 1-2% в среднем. Значительно изменился сам процесс получения ипотечного кредита в банках. Сокращены сроки рассмотрения заявления на ипотечный кредит, ускорены процедуры оформления документов во время проведения ипотечных сделок. Банки все больше придерживаются политики минимальных клиентских комиссий при выдаче кредитов и обслуживании своих клиентов.
— Какими представляются Вам перспективы секьюритизации российских ипотечных активов? Какую роль в развитии данного сегмента будут играть законодательные изменения?
— По прогнозам участников рынка секьюритизация ипотечных кредитов станет одним из ключевых способов заимствований в следующем году, обеспечивающих привлечение дешевых долгосрочных денежных средств и снятие нагрузки с баланса банка. Также стимулирует банки к выпуску ипотечных бумаг понимание факта их востребованности, как со стороны зарубежных инвесторов, так и со стороны российских пенсионных фондов и страховых компаний, обусловленный тем, что доходность по ипотечным ценным бумагам, при аналогичном уровне риска, ожидается значительно выше доходности по другим финансовым инструментам и даже выше уровня инфляции.
Помимо этого, очевидно, что при существующем уровне нормативов более выгодно не держать кредиты на балансе (постоянно наращивая их объем) для получения процентного дохода, а секьюритизировать такие портфели, получая доход от комиссионных платежей по обслуживанию клиентов и направлять привлеченные средства на выдачу новых кредитов. Таким образом, секьюритизация может стимулировать понижение ставок по ипотечным кредитам, что сделает кредиты более доступными для населения.
Однако законодательство и в настоящий момент остается несовершенным и противоречивым, так, например, облигации с ипотечным покрытием не вписываются в существующую классификацию облигаций с обеспечением. Статья 27.2 закона о РЦБ предполагает определение облигации с обеспечением: «Облигациями с обеспечением признаются облигации, исполнение обязательств по которым обеспечивается залогом, поручительством, банковской гарантией, государственной или муниципальной гарантией. Облигация с обеспечением предоставляет ее владельцу все права, возникающие из такого обеспечения. С переходом прав на облигацию с обеспечением к новому владельцу (приобретателю) переходят все права, вытекающие из такого обеспечения. …». Одновременно статья 27.3. определяет, что «Предметом залога по облигациям с залоговым обеспечением могут быть только ценные бумаги и недвижимое имущество». Однако фактически ипотечное покрытие состоит из требований, обеспеченных залогом имущества, а не прямым залогом имущества, очевидно определенное противоречие. Интересен также момент, что в размер ипотечного покрытия согласно закону могут входить только требования, основная сумма долга по которому не превышает 70% от рыночной стоимости такого имущества. Остается открытым вопрос об определении реальной рыночной стоимости, и что делать с кредитами с 0% первоначальным взносом. Еще одна проблема при управлении ипотечным покрытием — отсутствие фактической возможности замены требований обязательства, по которым уже исполнены. А процент досрочного погашения сейчас в сфере ипотечного кредитования достаточно велик. В связи с этим изменения в законодательстве, касающиеся этих и многих других проблем могут сыграть значительную роль в упрощении процесса секьюритизации.
— Ваш прогноз о развитии рынка ипотечного кредитования в 2007 году? Станет ли ипотека доступнее для широких слоев населения?
— Безусловно, в 2007 году рынок ипотечного кредитования продолжит свое активное развитие. Несмотря на то, что доля ипотечных кредитов в ВВП составила на конец 2006 года около 5%, это далеко не предел. Так, для Евросоюза этот показатель равен 30%, а для США –50%. С увеличением конкуренции между коммерческими банками и с привлечением дешевых денежных средств на рынок ипотечного кредитования путем секьютиризации ипотечных портфелей, в течение 2007 года будет наблюдаться дальнейшее снижение ставок по ипотечным кредитам. По нашему мнению, в 2007 году произойдет увеличение доли ипотечного кредитования загородной недвижимости в портфелях банков. Будет развиваться ипотечное кредитования первичного рынка недвижимости, и усовершенствоваться программы кредитования вторичного рынка жилья. Комплекс данных тенденций однозначно должен положительно сказаться на развитии ипотеки.
Однако нынешняя ситуация на рынке недвижимого имущества довольно критичная. Рост цен на рынке недвижимости хоть и замедлился, но цена за квадратный метр продолжает оставаться на очень высоком уровне. Все меньше и меньше людей способны взять ипотечный кредит того размера, который им необходим для приобретения жилья по текущей рыночной цене. Если эта ситуация на рынке недвижимости не изменится, ипотечный кредит для широких слоев населения доступнее не станет. За последние месяцы количество объектов недвижимости, находящихся в гражданском обороте, явно сократилось. Строительство и ввод в эксплуатацию новых жилых домов идет крайне медленными темпами. Многие, кто раньше был готов продать или купить объект недвижимости, сейчас не спешат этого делать, наблюдая за дальнейшими ценовыми тенденциями на рынке недвижимости. Стоит отметить, что увеличение покупательной способности населения (за счет ипотечного кредитования) и тенденция снижения ставок по ипотечным кредитам не может компенсировать произошедший ценовой рост и заполнить нишу платежеспособного спроса при ценах на недвижимость такого уровня.
Олег Скворцов, заместитель председателя правления Абсолют Банк:
— Как Вы оцениваете развитие рынка ипотечного кредитования в России в 2006 году?
— К концу 2006 года объем российского рынка ипотечного кредитования превысил 145 млрд. руб. Тем не менее, объемы этого сегмента рынка по-прежнему остаются небольшими по сравнению со странами не только Западной, но и Восточной Европы. Это, прежде всего, говорит о значительном потенциале роста рынка ипотечного кредитования. На сегодняшний день развитие ипотеки сдерживают медленные темпы строительства жилья и высокая динамика роста стоимости недвижимости, а темпы роста доходов населения пока еще отстают от динамики цен на жилье.
— Какими представляются Вам перспективы секьюритизации российских ипотечных активов? Какую роль в развитии данного сегмента будут играть законодательные изменения?
— Скорее всего процесс секьюритизации в России будет происходить непросто. Наиболее вероятный путь развития этого направления предполагает использование западных технологий. Поскольку наш рынок специфичен, эти технологии потребуют соответствующей к нему адаптации. Западный рынок сегодня более перспективен для российских банков, так как там есть уже освоенные технологии проведения секьюритизации и инвесторы, заинтересованные в российских бумагах.
— Ваш прогноз о развитии рынка ипотечного кредитования в 2007 году? Станет ли ипотека доступнее для широких слоев населения?
— Мы прогнозируем активный рост рынка ипотеки в 2007 году. Серьезного снижения ставок по кредитам не прогнозируется, но рост доходов населения будет стимулировать спрос на недвижимость и востребованность ипотечного кредитования возрастет.
Сергей Озеров, финансовый директор DeltaCredit:
— Как Вы оцениваете развитие рынка ипотечного кредитования в России в 2006 году?
— Согласно последним опросам, потенциальными клиентами ипотечных банков являются 12% россиян. Казалось бы, цифра не так велика, особенно если сравнивать с аналогичными показателями в странах Европы и США, однако еще недавно в нашей стране процент людей, готовых воспользоваться ипотекой, был вдвое меньше. И потом, 12% россиян – это 5 млн. домохозяйств. Мы оцениваем развитие рынка ипотечного кредитования в России в уходящем году как отличное. Ипотечный банк DeltaCredit выдал почти 8 000 ипотечных кредитов на сумму более чем 390 миллионов долларов. В течение года DeltaCredit провел ряд усовершенствований своего сервиса, например, акция «Деньги в день сделки» — новый бизнес-процесс ипотечного рынка, при котором деньги клиенту выдаются сразу после подписания договора купли-продажи квартиры, а не после действующей сейчас на рынке государственной регистрации. В итоге расчеты между покупателем и продавцом сокращаются в среднем на 4-6 недель. Кроме того, расширен информационный интернет-банкинг WEBBY, он позволяет клиентам оперативно получать информацию об остатках на счетах, просмотреть выписку по счету, а также бесплатно получать информацию о движениях по кредитам.
— Какими представляются Вам перспективы секьюритизации российских ипотечных активов? Какую роль в развитии данного сегмента будут играть законодательные изменения?
— Секьюритизация российских ипотечных активов может рассматриваться только как позитивный факт, при должном внимании организаторов к качеству выпуска, так как в перспективе на российских финансовых рынках не будет достаточно долговых инструментов для инвесторов. На Западе больше инвесторов, которые знакомы с секьюритизацией, и спрос на российские бумаги достаточно большой. А если спрос большой, значит стоимость ресурсов ниже. Мы планируем первое привлечение путём секьюритизации на Западе в первом полугодии 2007г.
— Ваш прогноз о развитии рынка ипотечного кредитования в 2007 году? Станет ли ипотека доступнее для широких слоев населения?
— В этом году мы прогнозируем дальнейший рост рынка, а к 2009 году, согласно данным наших аналитиков, объем рынка ипотечного кредитования может достигнуть отметки в 30 млрд. долл. Для сравнения: в 2006 году объем рынка составил 6,5 млрд. долл. Особенно бурное развитие ждет ипотеку в регионах. Ипотека стала доступнее уже сейчас: DeltaCredit в декабре снизил ставки сразу по всем ипотечным программам для клиентов. В среднем по каждому продукту ставки снижены на 1,5%. Принимая данное решение, банк, прежде всего, руководствовался потребностями клиентов и необходимостью сделать ипотеку как можно более доступной на фоне постоянно растущих цен на недвижимость.
Валерий Казейкин, первый вице-президент Международная ассоциация фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования:
— Как Вы оцениваете развитие рынка ипотечного кредитования в России в 2006 году?
— Число ипотечных кредитов выросло в 2,5 раза и составило 200 тысяч, Это свидетельствует об успешном развитии рынка ипотечного кредитования в России.
— Какими представляются Вам перспективы секьюритизации российских ипотечных активов? Какую роль в развитии данного сегмента будут играть законодательные изменения?
— Принятые летом поправки в закон «Об эмиссионных ипотечных ценных бумагах» позволили банку «Совфинтрейд» успешно провести секьюритизацию своих ипотечных активов и выпустить облигации, обеспеченные закладными, на три миллиарда рублей. В настоящее время готовится выпуск эмиссионных ипотечных ценных бумаг Агентством по ипотечному жилищному кредитованию и рядом коммерческих банков.
— Ваш прогноз о развитии рынка ипотечного кредитования в 2007 году? Станет ли ипотека доступнее для широких слоев населения?
— В 2007 году рынок ипотечного кредитования будет и дальше развиваться. Число ипотечных кредитов может вырасти до 300 тысяч. Доступность ипотеки для населения будет зависеть от роста цен на жилье и роста доходов населения.
Марина Ломакина, генеральный директор ОАО «Наш дом – Приморье»:
— Как Вы оцениваете развитие рынка ипотечного кредитования в России в 2006 году?
— Достаточно динамичное развитие, в Приморском крае ссудная задолженность за 2006 год по ипотечным кредитам удвоилась, а количество зарегистрированных ипотек выросло более чем в 2,3 раза.
— Какими представляются Вам перспективы секьюритизации российских ипотечных активов? Какую роль в развитии данного сегмента будут играть законодательные изменения?
— Без секьюритизации говорить о достаточности финансирования долгосрочных кредитов на жилье нельзя, следовательно, с ростом спроса на ипотеку будет расти и потребность в секьюритизации.
— Ваш прогноз о развитии рынка ипотечного кредитования в 2007 году? Станет ли ипотека доступнее для широких слоев населения?
— Дальнейший рост объемов ипотечного кредитования продолжится. Ставка будет снижаться из-за конкуренции банков и за счет целенаправленной политики государства по дальнейшему снижению ставок. Постепенно конкуренция усилится и среди застройщиков, что приведет к относительной стабилизации цен и на этом рынке. Снижение ставок и стабилизация цен на новое жилье при росте доходов населения повысит доступность жилья, по крайней мере, для работающего населения.
Альберт Хисаметдинов, первый заместитель председателя правления КБ Москоммерцбанк (ООО):
— Как Вы оцениваете развитие рынка ипотечного кредитования в России в 2006 году?
— Оцениваем очень высоко, спрос колоссальный. Активное развитие рынка ипотеки в уходящем году сопровождалось увеличением количества конкурирующих кредитных организаций, реализующих программы ипотечного кредитования.
— Какими представляются Вам перспективы секьюритизации российских ипотечных активов? Какую роль в развитии данного сегмента будут играть законодательные изменения?
— Секьюритизация – это, пожалуй, важнейший источник рефинансирования ипотеки для наших банков, что при общей низкой капитализации Российской банковской системы очень актуально. Также это прямой инструмент для снижения процентных ставок для заемщиков за счет привлечения более дешевого фондирования. Необходимо развивать отечественную законодательную базу по аналогии с международной для упрощения процедуры продажи активов кредитных организаций.
— Ваш прогноз о развитии рынка ипотечного кредитования в 2007 году? Станет ли ипотека доступнее для широких слоев населения?
— Безусловно, чтобы ипотека стала более доступна, необходимо в первую очередь решить общеэкономические проблемы – снизить инфляцию, повысить доходы населения, что приведет к снижению процентных ставок по ипотечным кредитам и т.д. В любом случае, несмотря на все существующие преграды развития ипотеки, видна тенденция качественного расширения рынка. Налицо усиление конкуренции среди кредитных организаций, что, безусловно, влечет за собой смягчение условий для заемщиков, а это в свою очередь ведет к более динамичному развитию рынка. Также, мы высоко оцениваем перспективы развития ипотеки в регионах.
Владимир Пономарев, генеральный директор ОАО «Русская ипотечная акцептная компания» (RuMAC):
— Как Вы оцениваете развитие рынка ипотечного кредитования в России в 2006 году?
— Ипотечный рынок в России развивается весьма динамично, несмотря на огромный рост цен на жилье. Если на конец 2005 года объем ипотечных кредитов составлял около 65 млрд. рублей, то за 6 месяцев 2006 года он составил свыше 120 млрд. рублей, а за 9 месяцев 2006 года было выдано ипотечных кредитов свыше 156 млрд. рублей и прогнозируемый объем на конец 2006 года составляет 210-260 млрд. рублей.
В 2006 году произошли выдающиеся события, придавшие системе ипотечного жилищного кредитования в России законченный вид, а именно, были совершены первые сделки по секьюритизации Городским ипотечным банком, Внешторгбанком (трансграничная секьюритизация), а также банком Совфинтрейд (размещение ипотечных облигаций в России). Этому предшествовали сделки по секьюритизации автомобильных (банк «Союз») и строительных (Банк жилищного финансирования) кредитов.
Впервые в России создан частный ипотечный кондуит ОАО «Русская ипотечная акцептная компания» (RuMAC). Это специализированная компания для формирования пула закладных с их последующей секьюритизацией (выпуском и размещением ипотечных ценных бумаг). Менеджмент компании составляют специалисты, принимавшие активное участие практически во всех вышеупомянутых сделках.
— Какими представляются Вам перспективы секьюритизации российских ипотечных активов? Какую роль в развитии данного сегмента будут играть законодательные изменения?
— В настоящее время не существует принципиальных законодательных ограничений на сделки по трансграничной секьюритизации. Что касается развития российской системы секьюритизации, то необходимо принятие либо специального закона о секьюритизации, либо внесение поправок в существующие законодательные акты.
— Ваш прогноз о развитии рынка ипотечного кредитования в 2007 году? Станет ли ипотека доступнее для широких слоев населения?
— Тенденция устойчивого развития ипотечного рынка в России сохранится, поскольку его потенциал оценивается в 1 300 млрд. рублей, несмотря на сохраняющийся рост цен. Именно рост цен, порожденный острой нехваткой предложений на рынке жилья, будет в последующие годы существенным тормозом на пути повышения доступности ипотечного кредитования.
ОТ ПЕРВОГО ЛИЦА
Николай Шитов, президент Городского Ипотечного Банка:
— В настоящее время в нашей стране наблюдается качественный рост объемов рынка. По мнению экспертов рынка, объем ипотечных операций в 2006 году составил более 3 млрд. долларов, а ипотекой стали заниматься в том или ином виде более 600 российских банков. По моим оценкам, рынок в 2007 году вырастет более, чем на 80% по сравнению с 2006 годом.
Позитивным для рынка ипотеки в 2006 году, безусловно, является рост объемов ипотечного кредитования, повышения уровня сервиса и технологичности ипотечных сделок, а приход на рынок новых игроков, расширение возможности привлечения средств, прежде всего, используя механизм рефинансирования и секьюритизации, стали толчком к так называемой доступной ипотеке.
Еще одна тенденция – динамичное развитие операций ипотечного кредитования в регионах. Прирост объемов ипотечного кредитования в регионах за 10 месяцев текущего года составил более 100%. И это закономерно: рынок в регионах формирует инфраструктуру, появляются новые участники и программы, и, как показывает опыт мировых лидеров, – они «идут из регионов». Если еще год назад до 80% сделок приходилось на Москву и Петербург, то по итогам 2006 г. вполне можно ожидать увеличения доли регионов в целом до 30-40%.
Также хотелось бы отметить еще один отличительный момент современного состояния рынка – его сегментация и появление специализации. Имеется в виду разделение риэлторской и консультационно-посреднических функций. С начала 2006 г. началось активное развитие услуг ипотечных брокеров. Процесс, в какой-то мере управляемый самими участниками рынка (прежде всего банкам и риэлторами). Ведь именно при их активном участии и формируется данный вид деятельности на рынке. На фоне роста цен на недвижимость очень выгодными оказались потребительские ипотечные кредиты под залог имеющегося жилья: с повышением стоимости закладываемой недвижимости увеличивалась и максимальная сумма кредита. Это, по сути, новый кредитный продукт, который оценили многие клиенты и, воспользовавшись им, сумели выгодно совершить сделки.
Хотелось бы также обратить внимание, что сделки с использованием ипотечных кредитов пока составляют порядка 7% от общего количества операций покупки недвижимости на рынке РФ. Поэтому увеличение объемов ипотеки никак не могло повлиять на столь галопирующий рост цен первые 9 месяцев 2006 г. Произошло то, чего и следовало ожидать – сокращение нового строительства на фоне: роста реальных доходов населения, роста цен на энергоносители, увеличения денежной массы, при этом изменение курса валюты подвигло население направить свои сбережения в недвижимость, а ограниченное предложение и без того обострило ситуацию с ценами.
Антон Карелин, Начальник отдела методологии и развития КИТ Финанс Инвестиционный банк:
— В следующем году рынок ипотечного кредитования ждет не меньший взлет, чем в этом. Поэтому закономерно и увеличение доли ипотечных сделок в общем объеме сделок с недвижимостью. На мой взгляд, число ипотечных сделок в общем объеме сделок с недвижимостью может достичь 20%. При этом мы не ожидаем появления новых ипотечных банков. Все новые игроки, которым интересно ипотечное кредитование, уже вышли на рынок, и ипотечное банковское сообщество уже сформировалось. В следующем году будет увеличиваться конкуренция внутри него и возможно произойдут какие-то перестановки в числе ведущих банков за счет активизации крупнейших игроков. Но от этого заемщики только выиграют.
Существенное снижение ставок мало вероятно, поскольку уже сейчас процентные ставки по кредитам практически приблизились к стоимости банковских пассивов. Максимальное снижение рублевых ставок, которое может произойти, не превысит 1% при благоприятной макроэкономической ситуации. Какое-либо изменение ставок по валютным кредитам вообще возможно только в сторону повышения. Но скорее всего, они останутся на прежнем уровне. Ипотечное кредитование без первоначального взноса очень рискованная для банков операция, поэтому, скорее всего, банки удержаться от соблазна выдавать кредит на 100% стоимости недвижимости. А кредитование на покупку комнат, наоборот, может стать все более популярным.
Малайчик Марина, заместитель начальника Управления розничных операций Банк «Возрождение»:
— Текущее состояние ипотечного рынка сейчас характеризуется повышением доступности кредитов для населения — это и снижение процентных ставок, как в рублях, так и в валюте (только по программе АИЖК ставки в 2006 году снижались уже 3 раза с 14% годовых до 11% годовых), это снижение первоначального взноса (в некоторых случаях до нуля), увеличение срока кредитования. Развивается кредитование на этапе строительства, что, наверное, в первую очередь, связано с «сумасшедшим» ростом цен на жилье и возможностью купить жилье подешевле на ранних стадиях строительства, во вторую, с ощущающимся недостатком предложения жилья на вторичном рынке, в третью, с нежеланием продавцов связываться с ипотекой при продаже своего жилья. Увеличилось число банков предоставляющих рублевые кредиты. Банки стали более гибко подходить к оценке платежеспособности заемщиков. Несмотря на такие проблемы, как дефицит жилья и рост цен на жилье (который в последнее время замедлился), низкая платежеспособность граждан и «серые» доходы населения, ипотека будет развиваться, если, конечно, не случится глобального, неожиданного кризиса в экономике. Этому способствуют многие факторы — повышение доступности кредитов, упрощение процедур кредитования, развитие кредитование на этапе строительства. Кроме того, обещается долгожданный выпуск ипотечных ценных бумаг, который должен привлечь на ипотечный рынок дополнительные финансовые средства (за этим выпуском надеемся последуют и другие выпуски ценных бумаг). Начали работать кредитные бюро, которые накопив достаточно сведений о потенциальных заемщиках, предоставят их кредитующим организациям.
Все это должно отразиться на стоимости ипотечных кредитов (на размере процентной ставки) и еще больше повысить доступность ипотеки для граждан. Выход банков на российский рынок продолжается и будет продолжаться, т.к. рынок ипотеки в России только начал развиваться и за счет этого конечно представляет интерес не только для российских банков, но и для зарубежных. Во многих регионах ипотеки нет вообще, многие ипотечные программы еще не освоены или освоены не всеми банками, ниша пока есть для каждого и поэтому выход на рынок любого нового игрока пока не является каким-то запоминающимся событием, новый игрок сразу включается в работу и для остальных участников рынка его приход не сильно заметен. И такая благоприятная ситуация будет продолжаться еще некоторое время. Конечно есть регионы, где конкурентам уже тесно, например, Москва, но уже в Московской области выбор ипотечных программ не так высок, а что говорить в дальних регионах.
Что касается конкуренции со стороны зарубежных банков, то хочется отметить следующее: ни один из работающих на российском рынке зарубежных банков, предлагающих ипотечные кредиты в России, не начал серьезно демпинговать по ставкам. Условия, предлагаемые этими банками, практически не отличаются от других программ, а в некоторых случаях даже хуже. Например, еще ни один зарубежный банк не предложил срок кредита до 30 лет, в отличие от программы, которую реализует АИЖК, и по которой, кстати, работает и Банк «Возрождение». Но многие зарубежные банки выходят на российский рынок как специализированные ипотечные (розничные) банки и вся их работа нацелена именно на развитие розничных продуктов, а то и конкретно ипотечных продуктов, за счет этого принятие решений и внедрение новых продуктов в таких банках проходит быстрее, российские же банки, как правило, — «многостаночники», у них и корпоративный бизнес и розничный, и все процессы проходят более медленно. Вот это и есть пока единственное преимущество зарубежных банков.
Кубасова Татьяна, заместитель генерального директора ОАО «Иркутское региональное ипотечное агентство» (ИРИА):
— Как Вы оцениваете темпы развития ипотечного кредитования в Вашем регионе и потенциал этого рынка?
— Согласно официальному письму ГУ Банка России по Иркутской области по данным на 01.10. 2006 г. задолженность физических лиц — заемщиков по Иркутской области по кредитам, взятым у кредитных организаций на покупку жилья составляет 4 273 млн. рублей (в том числе ипотечные кредиты 2 084 млн. рублей), что в 2,2 раза больше, чем по данным на 1.01.06 г. Причем по ипотеке этот показатель вырос в 3,8 раза, а относительно данных на 1.10 05 г. – в 6,6 раза.
Если брать показатель обеспеченности ипотечными кредитами, то по данным АИЖК в Москве, Московской области, Санкт – Петербурге и Тюменской области 1 из 500 семей улучшили жилье с помощью ипотеки, в Алтайском крае, Республики Башкорстан, Кемеровской области, Томской и Омской областях – каждая 150-я семья. В Иркутской области по расчетам ИРИА в 2006 г. (данные за 9 месяцев) – каждая 260 семья воспользовалась ипотечным кредитом. Потенциал ипотечного рынка к 2010 г. специалистами ИРИА оценивается 12- 15% семей Иркутской области (5 млн. кв.м. нового жилья).
— Какие проблемы нужно решить для создания эффективной системы рефинансирования региональной ипотечной системы?
— Если не касаться проблем строительства доступного жилья (рассматривая их априори), то для создания эффективной системы рефинансирования необходимо: увеличение пропускной способности регистрации закладных в ФРС (электронная закладная; уменьшение сроков регистрации, профессиональная подготовка специалистов ФРС); увеличение ликвидности закладных путем регистрации прав собственности в депозитарной системе (внесение изменений в Закон об ипотеке); создание вторичного рынка (внебиржевого) продажи пула закладных (возможно использование площадки РТС, либо площадка типа СКРИН); определение системы оценки качества пула закладных, рейтингование по инвестиционным качествам; переход на рефинансирование через выпуск облигаций с ипотечным покрытием, а не через пулы закладных.