Калининград: рынок недвижимости и перспективы его развития

Роман Мамчиц

ИА DAILYSTROY публикует обзор Романа Мамчица «Калининград: рынок недвижимости и его перспективы развития».

Из всех субъектов Российской Федерации Калининградская область позже всех вошла в состав государства. После распада СССР регион оказался российским эксклавом, ограниченным с трех сторон государствами Евросоюза, но, вместе с тем, не соответствуя статусу анклава из-за наличия выхода к морю, выполняющим важные внешнеэкономические функции. Рынок недвижимости Калининграда имеет как нетипичную для остальной России исторически сложившуюся архитектурную специфику, так и специфику, характерную для других портовых городов.

Рост цен на жилую недвижимость в Калининграде составляет на вторичном рынке около 20% в год, цены же на квартиры в новостройках растут еще быстрее – на 25-30% в год. Цены рассчитываются, как правило, в долларах или евро, однако в последнее время в качестве условной единицы нередко выступает российский рубль. Учитывая то, что Калининград имеет славу «почти Европы», такой плюрализм в расчетах сложно объяснить.

В целом, темпы роста цен являются стандартными для экономически развивающихся российских областных центров, аналогичных Калининграду по размерам (население города – чуть больше 400 тыс. человек). Однако есть ряд закономерностей развития, присущих именно Калининграду. В частности, в городе совершенно не прижилась программа «Доступное жилье». Сейчас инвестиции в жилье эконом-класса (всем известно, что программа рассчитана на негосударственные капиталовложения) держатся на крайне низком уровне, о чем свидетельствует соотношение спроса и предложения. Если спрос оценивается на уровне 12,5 млн. кв.м., то в этом году сдано в эксплуатацию 500 тыс. кв.м. жилья. Сейчас рентабельность строительства жилья бизнес-класса и эконом-класса составляет 300%, в связи с этим социальное жилье строить невыгодно никому из девелоперов.

Соответственно, вторичный рынок реагирует на такую ситуацию уверенным ростом цен, причем рост цен в долларовом эквиваленте превышает рост цен в рублевом эквиваленте. Достаточно взглянуть на изменения цен за 2006 год (данные фирмы «Независимая Оценка Калининград»):

Между тем, в новостройках цены ненамного ниже – около 1 050 долларов/кв.м. Спрос на новые квартиры аналогичен спросу на вторичное жилье. Происходит это из-за активного внедрения в банковскую практику механизма выдачи потребительского кредита на покупку квартиры вместо ипотечного, что в Москве и Санкт-Петербурге не распространено. Сейчас ипотека в Калининграде и области развивается медленнее, чем потребительское кредитование, и это говорит только о том, что цены на первичное жилье будут идти к новым максимумам.

Приоритетные районы строительства жилья не меняются. В пределах центра новостройки возводятся в районах Куйбышева-Гагарина и «Сельма». По спальным районам основные точки застройки – Октябрьский поселок и микрорайон «Южный». Элитное жилье в городе отсутствует, оно есть только в прибрежных пригородах. Критерии принадлежности к бизнес-классу и эконом-классу также размыты. Сегментация рынка размыта в целом, это справедливо как по отношению к первичному рынку, так и к вторичному. Во-первых, на стоимость квартир на первичном рынке не влияет метраж квартиры: квадратный метр жилья в однокомнатных, двухкомнатных, трехкомнатных и т.д. квартирах стоит примерно одинаково. На вторичном рынке нет сильной ценовой разницы между жильем советской постройки и старым немецким жилым фондом, тогда как в других городах исторические здания всегда ценятся выше. По районам средние цены тоже не очень различаются, и в центре, и в спальных районах цена квадратного метра одинакова.

В сегменте индивидуального жилья новые коттеджные поселки строятся по улицам Спортивная, Емельянова, Краснокаменная, Александра Невского. На вторичном рынке индивидуальное жилье присутствует во всех районах – старый Кенигсберг формировался как малоэтажный город и особняки есть даже в самом центре города. Индивидуальные строения в центре пользуются наибольшим спросом. Потихоньку спадает спрос на «шанхаи», застроенные 5-7 лет назад (яркий пример – «Санта-Барбара», абсолютно бессистемный поселок).

На рынке пригородной жилой недвижимости первое, что бросается в глаза – резкое сокращение количества дачных поселков. Во-первых, 88% всех дачных кооперативов и садоводческих товариществ расположены в черте города. Согласно генеральному плану развития Калининграда на этих землях должно проводиться жилищное строительство. Между тем, спрос на дачные участки очень велик, все больше и больше людей приобретают дачные участки для постоянного проживания.

За пределами города первые кандидаты на снос – дачные кооперативы в приморской зоне – «Мечта», «Прибой» и «Волна». В них земля сильно недооценена, сотка земли стоит около 2 тыс. долларов (в Светлогорске, для сравнения, цена равняется 20 тыс. долларов). Эти дачные общества обладают развитой инфраструктурой, кое-где даже есть канализация и телефонная связь, однако дачи эти на коттеджи не тянут. Значительная часть покупателей приобретает их для постоянного проживания, однако сейчас все больше и больше процент дач, приобретаемых для сноса с последующим коттеджным строительством.

В прибрежной зоне, как ни странно, пока осталось очень много земель не только дачного назначения, где стоимость сотки баснословно низкая. Фактически, сейчас по побережью элитное строительство развивается только в Светлогорске, Зеленоградске, Сосновке, Отрадном и Сокольниках. В Светлогорске цены превышают уровень Калининграда на 15-20% и являются самыми высокими в регионе. Зеленоградск держит третье место после Калининграда. В последнее время появились попытки строить на Куршской косе, однако, поскольку это заповедная зона, там можно только отстраивать разрушенные строения немецкого времени, все остальное является самостроем. Среди аналитиков существует мнение о том, что в ближайшие 2-3 года на второе место по ценам выйдет Зеленоградск, оставив позади Калининград. Также прогнозируется, что в тот же временной период компанию упомянутым приморским городам составит поселок Янтарный, где сейчас цены ниже в два раза калининградских. Раньше в этом поселке добывали янтарь, о чем свидетельствуют залитые водой карьеры и шахты, где процветает стихийный дайвинг. Параллельно можно ожидать рост спроса на прилегающие поселки Синявино, Донское и Приморье. Вообще же, роста цен по всему побережью можно ожидать в случае строительства кольцевой дороги вокруг всего берега. В связи с этим любые инвестиции в приморскую недвижимость оправданы. Также из пригородов приоритетной зоной следует считать радиус 60 км от Калининграда.

В заключение – о рынке коммерческой недвижимости. В отличие от рынка жилья, он не испытывает нехватки предложения. Правда, нехватки спроса тоже не испытывает – спрос стабилен и находится в паритете с предложением. Поэтому столь высокого роста цен, как на жилую недвижимость, не предвидится, этот рынок в Калининграде не является спекулятивным. Однако, учитывая рост экономики в регионе, не стоит думать, что интерес инвесторов к калининградской торгово-офисной недвижимости ослабеет.

Заполняемость торговых помещений составляет 90%, заполняемость офисной недвижимости несколько меньше – в среднем, около 50%. Прирост коммерческой недвижимости в целом – 15% в год. Омрачает ситуацию отсутствие четкой градации офисной недвижимости по классам. Класса А в Калининграде не существует, впрочем, на него нет и спроса. Основную часть (3/4) составляют площади класса С, остальное – В и D (последнее – это бывшие административные постройки).

Крупнейшие коммерческие объекты, сданные в 2006 году – «Калининград – Плаза» (торгово-офисный центр, помимо торговой и офисной частей значительную площадь занимает якорный оператор – кинотеатр «Каро-Фильм», класс В+), «Эпицентр» (класс В, торгово-офисный центр, полностью сдается в аренду, «якоря» — «Детский мир», «Сити-Боулинг», Star Galaxy, «Максимус», «Якитория», «Бомба»), «Мега» (торгово-развлекательный комплекс, категория В+, основной упор сделан на «якорей»), «Акрополь» (класс В+, позиционируется девелопером как А, торгово-офисный центр, полностью сдается в аренду).