Швейцария: рынок офисной недвижимости

Роман Мамчиц

ИА DAILYSTROY публикует обзор рынка офисной недвижимости Швейцарии.

Одна из основ швейцарской государственности – нейтралитет. Именно поэтому в этой стране размещаются крупнейшие международные организации, любая крупная финансовая структура считает престижным иметь в Цюрихе или Женеве офис. Такой спрос не может не влиять на рынок недвижимости этой маленькой европейской страны. Швейцарский рынок офисной недвижимости отличается стабильностью и сбалансированностью спроса и предложения, а также рекордным по площади для страны с такими скромными размерами офисным фондом.

В 2005 году и трех кварталах 2006 года средний объем инвестиций в коммерческую недвижимость швейцарских городов составил от 20 до 50 млн. швейцарских долларов. Однако, если брать общий объем инвестиций, совершенных частными и институциональными инвесторами, средний объем находится в пределах 20 млн. швейцарских долларов. На рынке появились новые инвесторы: Family Funds, Private Equity Capital, а также значительное количество иностранных инвесторов из Израиля, скандинавских государств и Великобритании (преимущественно, лондонские компании). Эти инвесторы рассматривают Швейцарию, как инструмент диверсификации инвестиционного портфеля и хеджирования рисков, и ищут возможности капиталовложений в такие объекты, как отели, торговые центры и офисы. Оперируя большими объемами капитала, чем средний швейцарский инвестор, они могут предложить более приемлемые расценки для швейцарских продавцов земли, девелоперов и застройщиков, и являются более предпочтительными партнерами в бизнесе.

В первую очередь, лидерами по спросу на аренду коммерческой недвижимости являются Цюрих и Женева. В Базеле спрос ограниченный, в то же время предложения достаточно, особенно по небольшим офисам, общая площадь офисов 192 000 кв.м. Спрос держится только за счет химических и биотехнологических компаний. В ближайшем будущем специалисты не прогнозируют больших изменений в структуре предложения. Очевиден сдвиг «центра тяжести» от офисов класса С к классам А и В. Объекты класса С все чаще и чаще остаются пустыми. Характерен пример здания Jacob-Burckhardt House в Женеве, при возведении которого строительные работы практически были заморожены, когда выяснилось, что потенциальные арендаторы нашли другого арендодателя среди конкурентов. Причиной явилась всего лишь ограниченная площадь парковки.

Между тем, в Цюрихе и Женеве рынки коммерческой недвижимости серьезно различаются. В Цюрихе в последние 5 лет уверенно падает процент свободных площадей (в сфере офисной недвижимости в этом году он был рекордно низким – 4,75%. Наибольший процент свободных площадей был зафиксирован в районах Альштеттен, Западный Цюрих и Северный Цюрих, в то время как в центре фиксируется самый низкий процент свободных площадей. Для компаний, работающих в сфере услуг, становятся все более привлекательными периферийные районы. В Женеве спрос и предложение более сбалансированы, хотя в последнем квартале наблюдалось уменьшение процента свободных площадей. Новый спрос на большие офисные площади может быть удовлетворен только новым девелопментом офисных зданий. В настоящий момент планируются к постройке крупные здания в субцентральных районах и районе аэропорта. Характерная особенность женевского офисного девелопмента – девелопер приступает к работе только после того, как офисные площади уже заранее арендованы и заключены договоры.

Женевский рынок коммерческой недвижимости в 3 квартале оставался стабильным. Арендные ставки в центре города несколько повысились в течение квартала как результат сниженного предложения при сохраняющемся спросе, в основном, со стороны международных, правительственных и общественных организаций, относящихся к структурам ООН. Средняя арендная ставка в самых дорогих местах центра города составляет 602 доллара/кв.м./год, при том, что отмеченный за 3 квартал максимум составляет 750 долларов/кв.м./год. По остальной части города средняя арендная ставка находится в районе 267 долларов/кв.м./год.

Рынок в Женеве остается ликвидным и позитивно настроенным. В первую очередь, среди коммерческих структур по спросу лидируют международные компании, специализирующиеся в сфере финансов и услуг населению, которые испытывают необходимость переноса головного офиса в нейтральную Швейцарию. За пределами центра города наиболее востребован район аэропорта. Наряду с центром, аэропорт рассматривается аналитиками и участниками рынка как район, в котором в 1 полугодии 2007 года произойдет повышение процентных ставок. Основной спрос приходится на площади от 300 до 1 000 кв.м. В то же время, даже тот небольшой спрос, который существует на здания площадью более 10 тыс. кв.м. может быть удовлетворен только новым девелопментом специализированных зданий.

В Женеве предложение свободных площадей для аренды снизилось по сравнению со 2 кварталом. В основном, предложение ограничивается маленькими и средними площадями, есть только несколько офисных помещений площадью более 1 000 кв.м. Общий объем офисных площадей, предлагаемых к аренде, составляет 61 400 кв.м. по городу и 55 900 кв.м. по кантону (включая город). К концу 1 полугодия 2007 года должно освободиться посредством окончания сроков аренды 45 000 кв.м. существующих офисных площадей. Предложения офисов площадью более 10 000 кв.м. отсутствуют и такие офисы можно арендовать только в строящихся зданиях (всего в состоянии возведения 158 600 кв.м. офисных площадей, из которых 141 500 кв.м. заранее арендовано). Планируется возвести еще 45 500 кв.м. офисных площадей по Женеве и кантону.

Крупнейшая территория девелопмента – район аэропорта. Основные здания, сданные в этом году в эксплуатацию — Blandonnet III и IV площадью 30 000 кв.м., Lumion II и III площадью15 000 кв.м., l’Arc площадью 13 000 кв.м. В состоянии строительства находятся Casai58 площадью 7 000 кв.м. и Patio Plaza площадью 12 000 кв.м. Их планируется завершить в 1 квартале 2007 года.

Второй район активного офисного девелопмента – Ланси, где строится будущий головной офис Pictet & Cie Bank площадью 40 000 кв.м., планируемый к сдаче в эксплуатацию в конце 2006 года и здание built-to suite площадью 20 000 кв.м., полностью арендованное компанией Procter & Gamble, планируемое к сдаче в 2007 году. В Корнавине (район вокзала) планируется к завершению к концу 2006 года офисно-торговый центр Serono площадью 50 000 кв.м.

В Цюрихе в 3 квартале арендные ставки остались стабильными. Максимальные арендные ставки показали некоторый рост. Специалисты прогнозируют, что рост может произойти к концу этого года и в начале следующего. Ставки в центре находятся в районе 650 – 667 долларов/кв.м./год, в то время как максимальная ставка была отмечена на Банхофштрассе – 708 долларов/кв.м./год. Совершенно другая ситуация по спальным районам, где арендные ставки ниже в 2,5 – 3 раза: в Западном Цюрихе средняя цена спроса держится на уровне 217 – 225 долларов/кв.м./год, так же, как и в Северном Цюрихе и в Альтштеттене, где ставки даже несколько ниже – 208 долларов/кв.м./год. Средняя ставка по городу остается также стабильной: 267 – 283 долларов/кв.м./год.

В Цюрихе наблюдается уверенный рост спроса на офисные площади. Лидерами по спросу являются городские деловые центры – Банхофштрассе и Энге. Аналитики прогнозируют, что рост спроса приведет к росту процентных ставок, который может начаться после нового 2007 года.

В Цюрихе около 300 000 кв.м. или 5,1% всего офисного фонда было доступно для аренды в течение 3 квартала 2006 года. Неудовлетворенный спрос наблюдался, главным образом, в Северном Цюрихе из-за того, что в двух офисных зданиях были арендованы большие площади, и в деловом центре города, где просто не было свободных офисных площадей. В Альтштеттене предложение понизилось ненамного, а на западе города предложение даже увеличилось по сравнению с 3 кварталом.

Ожидается, что к концу года офисный фонд Цюриха увеличится на 32 000 кв.м. Строительство тех объектов, которые планируется сдать в эксплуатацию, началось в 2004 и 2005 годах, некоторые из них уже были заранее арендованы. Сейчас как зоны девелопмента офисных зданий рассматриваются бывшие промзоны Мааг, Эшер-Висс, Ловенбрау, Северный Цюрих.

В настоящий момент в Западном Цюрихе возводится офисное здание смешанного назначения Josef and Heinrich площадью 15 000 кв.м. Оно должно быть завершено к концу этого года. В бывших промзонах планируется к возведению самое высокое офисное здание Швейцарии Prime Tower, площадь которого составит 42 000 кв.м. В Северном Цюрихе доминируют здания built-to-suite, либо целиком арендованные одним арендатором. В Альтштеттене крупнейший офисный проект – здание смешанного назначения Luwa Areal площадью 13 500 кв.м. В настоящее время он находится в стадии строительства. Здание также смешанного назначения Hof zur roten Buche было сдано в эксплуатацию в 3 квартале. В Южном Цюрихе продолжается строительство здания смешанного назначения Sihlcity, включающего в себя торговую, развлекательную и офисную части. Завершение этого грандиозного проекта планируется к марту 2007 года. Второй проект – офисный центр Building DL3 площадью 14 000 кв.м., который должен быть закончен к концу 2006 года. В Глаттале два главных проекта в сфере офисного девелопмента — 2Sides и Light Cube общей площадью 90 000 кв.м. В ближайшее время здесь будет построен деловой квартал Glattpark.