Мониторинг предложения на вторичном рынке жилья Москвы и Московской области

ИА DAILYSTROY публикует мониторинг предложения на вторичном рынке жилья Москвы и Московской области, подготовленный компанией «МИЭЛЬ-Недвижимость».

Москва

В ноябре 2006 г. ситуация на вторичном рынке столицы складывалась согласно сделанным ранее прогнозам Аналитического консалтингового центра «МИЭЛЬ-Недвижимость» о грядущей стабилизации цен. За месяц средняя удельная цена при фактической структуре предложения поднялась на 1% и составила 4 822 $/кв. м +/-0,3%, при постоянной структуре (по структуре декабря 2004 г.) – на 1,3%. С начала 2006 года вторичное жилье столицы подорожало на 81,4%.

Снижение активности покупателей и оборотов рынка обусловили рост объема предложения. В ноябре он увеличился на 42,2% и составил 31,7 тыс. объектов. Растет приток новых предложений квартир. Их доля в отчетном месяце выросла с 43% до 52% от общего объема (+20,5%).

По итогам ноября средняя удельная цена предложения квартир различного размера более всех поднялась в сегменте многокомнатных квартир — трехкомнатных квартир (+1,7%) и квартир от четырех комнат (+2,9%). Одно- и двухкомнатные квартиры подорожали всего на 0,4% и 0,8% соответственно. Лидерами прироста цен с начала года (относительно декабря 2005 г.) также стали многокомнатные квартиры — +85% и +85,1% соответственно.

В отчетном месяце отмечен одинаковый уровень цен в СЗАО и ЮЗАО, а также в ВАО и ЮАО (отличия статистически незначимы). Наибольший значимый месячный прирост цен отмечен в ЦАО (+2,9%), ЮЗАО (+2,2%) и ЗелАО (+3,2%), наименьший – в ЮАО (+0,9%). В СЗАО, САО, ВАО и ЮАО уровень средней удельной цены не изменился. За 11 месяцев текущего года более остальных прибавили в цене квартиры в ЮЗАО (+86,8%) СВАО (+86,1%), и ЮАО(+86%).

Уровень цен на жилье различного качества за месяц значимо изменился в категориях «типовая панель» и «улучшенная панель» (по +0,6%), «кирпич с малой кухней» (+1,3%), «кирпич с большой кухней» (+1,6%) и «монолит» (+7,4%). Цены на жилье низкого качества сохранились на уровне прошлого месяца. При этом наибольшие темпы роста цен с начала года (относительно декабря 2005 г.) сохраняются в сегменте квартир низкого качества – «хрущевки панель» (+86,9%), «хрущевки кирпич» (+86,8%) и «панель с малой кухней» (+86,8%).

Таким образом, в ближайшее время стабилизация на вторичном рынке жилья Москвы продолжится, и темпы роста цен не превысят 1-2% в месяц. Цена кв. м вплотную приблизится к $5 000, но, скорее всего, до 2007 г. не перешагнет этот барьер. При этом в будущем году остается возможной положительная динамика роста цен на вторичное жилье. Основным повышающим фактором станет отложенный неудовлетворенный спрос и благоприятная макроэкономическая ситуация. Второй важный повышающий фактор – это традиционная привлекательность рынка недвижимости, как самого надежного вложения денежных средств. Сегодня, когда курс доллара снижается и прогнозы его динамики пессимистичны, актуальность данного вопроса особенно очевидна.

Московская область

Рынок недвижимости начинает входить в стадию стабилизации – прирост цен на вторичное жилье Московской области в ноябре относительно октября составил +1,4% (с 2 494 $/кв. м до 2 529 $/кв. м). С начала года (декабря 2005 года) средняя удельная цена предложения квартир на вторичном рынке Московской области выросла на 125,6%.

Впервые (АКЦ располагает данными по Московской области с ноября 1999 года) на рынке Подмосковья зафиксирован рекордно высокий количественный объем предложения, который составил 14,4 тыс. объектов, относительно предыдущего месяца данный показатель вырос на 33,7%. Объем предложения в ноябре в денежном выражении и в общей площади квартир, относительно октября увеличился на 17,7% и 12,6 % соответственно.

Относительно декабря 2005 года число предложений квартир увеличилось на 82%, емкость рынка выросла на 280,8%. Доля квартир, впервые выставленных на продажу, в ноябре составила 52,4% (7 572 шт.) от общего объема предложения. Средняя удельная цена квартир, впервые выставленных на продажу в отчетном месяце, равна 2510,2$/кв. м ±0,7%, что ниже того же показателя по всей выборке, это говорит о том, что продавцы наконец-то начали снижать цены на объекты.

По уровню средней удельной цены предложения на верхней ступеньке пьедестала вторичного рынка жилья Подмосковья остаются однокомнатные квартиры (2 751$/кв. м ±0,7%). Несмотря на высокую стоимость квадратного метра, небольшая площадь в конечном итоге определяет относительно невысокую цену всей квартиры. Однако по месячному росту средней удельной цены лидерами являются не «однушки», а трехкомнатные квартиры (+3,3%). В дифференциации по категориям дома наибольший уровень средней удельной цены предложения по-прежнему зафиксирован на квартиры в панельных строениях (2 569 $/кв. м ±0,9%), здесь же отмечен и максимальный месячный прирост — (+1,9%). Из-за высокой погрешности в расчете средней в ноябре, относительно октября, приросты средней удельной цены на квартиры от четырех комнат и на квартиры в домах категории «монолит» признаны статистически незначимыми.

Средняя удельная цена предложения квартир по зонам традиционно принимает наибольшее значение в зонах, примыкающих вплотную к столице – в зонах удаления «1»: Запад-1 (3 059$/кв. м ±1,6%), Север-1 (2 907$/кв. м ±0,7%), Восток-1 (2 808$/кв. м ±0,6%) и Юг-1 (2 581$/кв. м ±0,9%). Самым низким показателем средней удельной цены предложения характеризуются квартиры в зонах Юго-восток (870$/кв. м ±6,1 %) и Запад-3 (966 $/кв. м ±8,4%).

Таким образом, объем предложения на вторичном рынке жилья Московской области восстановился и даже превысил свой исторический максимум, приходящийся на весну 2005 года. Ситуация, сложившаяся на рынке недвижимости Подмосковья, характеризуется стагнацией спроса, увеличением времени экспозиции квартир и снижением оборотов рынка, что приводит к увеличению объемов предложения и стабилизации цен. Не стоит отрицать, что некоторые неликвидные объекты в период ажиотажного спроса были переоценены и сейчас их цена может корректироваться в сторону уменьшения. Мы предполагаем, что в декабре цены стабилизируются и их прирост не превысит 1-2%.