Цены на жилье в Белоруссии, в частности, в Минске — продолжают расти. Начальник информационно-рекламного отдела минского агентства недвижимости «Квадратный метр» Александр Зеневич заявил корреспонденту ИА DAILYSTROY, что, в первую очередь, на рост цен на жилье в Белоруссии влияет платежеспособность спроса, который подпитывается дешевеющими кредитными деньгами. «А когда у нас будет принят закон об ипотеке, то это также подхлестнет спрос. Например, можно будет брать достаточно большие кредиты под залог той квартиры, в которой уже проживаешь. Это, безусловно, приведет к последующему росту цен.
«Сейчас у нас в Минске не такое дорогое жилье по сравнению с тем же Калининградом, Санкт-Петербургом, Екатеринбургом, Новгородом, — сказал эксперт. — В Крыму, Одессе, Киеве цены на новостройки также значительно выше, чем в Минске. В Румынии, Болгарии, Литве, Латвии, Эстонии наблюдается многократный рост цен. И там жилье значительно дороже, чем в Белоруссии. За счет чего появился спрос на жилье и зарубежных граждан. Например, формально сайт нашего агентства стал реально функционировать в Интернете только с августа. За эти четыре месяца его посещаемость увеличилась до 200 уникальных хостов в день. К нам приходили посетители из 68 стран мира. Граждане нашей республики составляют 80% из них, россияне — 10%. На все остальные страны мира приходятся тоже 10%. Интересно, что рейтинг посетителей выстроился так. На третьем месте по количеству посетителей — США, на четвертом — Германия, пятое и шестое — Украина и Латвия. Удивительно, но к недвижимости в Беларуси прицениваются и жители тихоокеанских островов Самоа, экзотической Гваделупы, Французской Полинезии и Непала. Даже из Северной Кореи, где количество пользователей Интернета можно пересчитать по пальцам, пришёл к нам посетитель. Очевидно, возможность купить квартиру в Минске или коттедж привлекает не только наших ближайших соседей», — подчеркнул Александр Зеневич.
Причины роста цен на жилье в Минске высказывают разные. Кто-то говорит, что цены «взвинтили» россияне, активно скупающие квартиры в белорусской столице. Другим фактором роста называют удорожание себестоимости за счет роста цен на стройматериалы и энергоресурсы. Вместе с тем, представители местной власти на страницах СМИ то и дело заявляют о мерах, предпринимаех для исправления ситуации и о проблемах, мешающих этому исправлению. Как сообщает ресурс «Недвижимость Белоруссии», член постоянной комиссии Палаты представителей Национального собрания Республики Беларусь по жилищной политике, строительству, торговле и приватизации, депутат Владимир Малец: «Белоруссия по строительству жилья на душу населения устойчиво занимает первое место среди стран СНГ. В настоящее время в республике на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий состоит более 500 тыс. семей, из которых около 50% приняты на учет в течение последних 3-5 лет. И подавляющую часть нелегкого бремени по обеспечению жильем этих граждан приняло на себя государство. Приоритетной формой поддержки нуждающихся в улучшении жилищных условий граждан является льготное кредитование. В малых городах и других небольших населенных пунктах сегодня предоставляются льготные кредиты гражданам, состоящим на учете нуждающихся с 2003 -2005 годов. В то же время существуют проблемы с льготным кредитованием в больших городах страны. Например, в Минске льготные кредиты предоставляются гражданам, принятым на учет нуждающихся в 1985 — 1993 годах. Объясняется это тем, что в столице на 1 октября 2006 года на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий состояло 177 152 человека. Подобная ситуация — и в областных центрах страны.
По мнению Владимира Мальца, такая система кредитования жилищного строительства позволила преодолеть спад в строительстве жилья и существенно нарастить объемы ввода в эксплуатацию жилых домов. За прошедшую пятилетку в Белоруссии введено в эксплуатацию более 16 млн.кв.метров жилья. В 2005 году построено 3,8 млн.кв.метров общей площади жилых домов, что на 7,9 процента больше, чем в 2004 году. В сельской местности в 2005 году построено 1,2 млн.кв.метров жилья. Изменилось и само жилье: возросла средняя площадь квартир, относительно больше стало строиться жилья из кирпича, появились новые каркасные системы со свободной внутренней планировкой, изменились планировочные решения квартир и теплотехнические параметры ограждающих конструкций зданий.
Если говорить об инвестициях в жилищное строительство, то они осуществляются в основном за счет банковских кредитов и средств республиканского и местных бюджетов. Более 65 процентов строящегося жилья возводится при поддержке государства. В первом полугодии 2006 года на строительство и приобретение жилых помещений выдано кредитов примерно на 850 млрд.белорусских рублей, из них льготных — на 650 млрд.рублей. Надо формировать соответствующую нормативную базу, основой которой должны стать законодательные акты, стимулирующие эффективно работающую ипотечную систему. При этом выступающий сослался на опыт Российской Федерации, где создание законодательства, регулирующего в полном объеме отношения, связанные с ипотекой, обеспечило существенный рост ипотечных кредитов (в 2004 году выдано более 40 тыс. ипотечных кредитов, к 2010 году планируется выдать более 1 млн. кредитов).
Залог в Белоруссии стал востребован с появлением частной собственности в 90-х годах прошлого столетия. В 1993 году вступил в силу Закон Республики Беларусь «О залоге», а в 1999 году — Гражданский кодекс Республики Беларусь. В настоящее время отношения по ипотеке земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества регулируются этими законодательными актами, а также рядом указов Президента Республики Беларусь.
Однако жизнь требует создания ипотечного законодательства, регулирующего в полном объеме весь спектр сложных отношений по ипотеке, сказал В.Малец. Мировая практика показывает, что ипотека является внушительным источником привлечения инвестиций в экономику. Например, в Западной Европе около 70 процентов всех кредитов выдается под залог недвижимости, ипотечное кредитование взаимно выгодно и государству, и населению. Ипотека как способ обеспечения кредитов, привлечения свободных денежных средств в экономику, и прежде всего в строительную отрасль, должна играть все более активную роль. Без долгосрочного ипотечного жилищного кредитования невозможно решить жилищную проблему основной части работающего населения, о чем свидетельствует многолетний мировой опыт, убежден докладчик. По словам депутата, развитие ипотеки до недавнего времени сдерживалось как незначительной частной собственностью на недвижимое имущество, так и отсутствием соответствующего законодательства, а также высоким уровнем инфляции. Кроме того, на массовое сознание населения довлеет отрицательный опыт деятельности таких известных организаций, как «МММ» и подобных им. В силу этого у граждан отсутствует полное доверие при принятии решения по вкладу собственных денежных средств в строительство жилья.
Тем не менее, в последние годы, отметил В.Малец, сделаны значительные шаги по совершенствованию правового механизма ипотеки и практики применения ипотечного кредитования. В 1992 году принят Закон РБ «О ценных бумагах и фондовых биржах», в 2002 году — «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним». Однако наиболее важным документом явилась Концепция создания системы ипотечного жилищного кредитования, утвержденная Советом Министров РБ в 2001 году. Она предусматривает путем создания системы ипотечного кредитования расширить возможности приобретения жилья гражданами, активизировать деятельность на рынке недвижимости, привлечь сбережения населения, развить строительный комплекс, банковскую деятельности и т.д. Что касается проекта Закона РБ «Об ипотеке», то он внесен Советом Министров в Палату представителей Национального собрания 30 июня 2006 года. В ходе его доработки к рассмотрению в первом чтении выяснилось, что существует еще ряд проблем, требующих своего разрешения на законодательном уровне.
Первая проблема. Для нормальной работы ипотечной системы необходимо наличие денег у населения для внесения первого взноса на строительство или приобретение жилого помещения либо оплаты части стоимости жилья, которая не оплачивается за счет средств ипотечного кредита. В настоящее время их явно недостаточно. Поэтому, по мнению депутата, надо создать условия для накопления денежных средств. Правовой механизм этого процесса может быть закреплен в Законе РБ «О жилищных строительных сбережениях», концепция которого разрабатывается Советом Министров. Он направлен на предоставление реальной возможности семье накапливать на своем накопительном счете в банке сумму, необходимую для внесения первого взноса на строительство или приобретение жилого помещения.
Человек каждый месяц вносит на свой банковский счет определенное количество денег. По окончании года к накопленной сумме прибавляются деньги в виде банковских процентов. Кроме того, государство, поощряя такой вид накопления денежных средств, зачисляет на банковский счет определенную сумму (так называемую премию), равную установленному проценту от накопленной за год. В результате за 12 месяцев собирается приличная сумма. За пять-семь лет можно накопить сумму, необходимую для внесения первого взноса на строительство или приобретение жилья, а остальную сумму — за счет ипотечного кредита. Вторая проблема. Высокие проценты по кредитам. В силу этого многим они недоступны. Доступными для работающих граждан могут быть кредиты на приобретение или строительство жилья под небольшие проценты (2-5 % годовых) и на период 20-30 и более лет, сказал В.Малец. Например, в Германии проценты по ипотечным кредитам составляют около 4%, а кассы жилищных строительных сбережений предоставляют ссуды по 1,5-3 % годовых.
Третья проблема. Отсутствие механизма привлечения долгосрочных ресурсов за счет выпуска ипотечных ценных бумаг с целью рефинансирования выданных кредитов, в результате чего банки испытывают острую нехватку долгосрочных ресурсов. Частично это связано с действующим порядком налогообложения доходов от операций с негосударственными ценными бумагами (доходы по ним облагаются по ставке 30 процентов для банков, 40 процентов — для остальных инвесторов). Ввиду недостаточности долгосрочных ресурсов у банков, они предоставляют кредиты, как правило, на короткий период. Для решения этой проблемы необходим активный гражданский оборот закладных, ипотечных ценных бумаг (облигаций, сертификатов). Одним из вариантов представляется выпуск банками, осуществляющими жилищное кредитование, облигаций, обеспеченных ипотечным покрытием. Надежность этих облигаций будет обеспечиваться тем, что объем их эмиссии не может превышать, например, 70 процентов основной суммы долга по кредитам на жилищное строительство. Однако большинство банков пока не готовы к этому. К тому же слабая защита прав кредиторов не обеспечивает банкам реальной возможности взыскивать ипотечные кредиты, поэтому они лишаются правовых стимулов выдавать ипотечные кредиты или выпускать ипотечные облигации. Поэтому необходимо вносить дополнения в Закон РБ «О ценных бумагах и фондовых биржах» либо по аналогии с Российским законодательством принимать проект Закона РБ «Об ипотечных ценных бумагах», считает депутат.
Четвертая проблема. Особой проблемой, на которой выступающий акцентировал свое внимание, является обращение взыскания на заложенный жилой дом или квартиру должника по ипотечному кредиту. Дело в том, что Жилищный кодекс не предусматривает возможности выселения собственника из его жилого помещения. Кроме того, члены семьи собственника, даже если они перестали быть таковыми, но продолжают проживать в этом жилом помещении, имеют право пользования жилым помещением, если не имеют другого жилого помещения в данном населенном пункте. При переходе права собственности на жилое помещение эти лица сохраняют свое право пользования жилым помещением. Выселить их принудительно практически невозможно, поэтому большинство кредиторов вполне обоснованно не испытывают большого энтузиазма к кредитованию жилищного сектора. Как отметил депутат, эта проблема не способствует развитию системы ипотечного кредитования. Опыт Российской Федерации показывает, что выселение встречается крайне редко, потому что человек, заложивший свое жилье, всегда старается выплатить долг по ипотечному кредиту. Тем не менее, в законодательстве надо предусмотреть возможность выселения должника и членов его семьи из заложенного жилого дома, квартиры в случае невыполнения им своих обязательств.
В настоящее время идет активная работа по подготовке проекта новой редакции Жилищного кодекса Республики Беларусь. По мнению докладчика, в нем обязательно следует предусмотреть возможность обращения взыскания на заложенный жилой дом, квартиру должника, создания резервного фонда жилых помещений, в которые можно будет временно вселять должника и его семью.
И еще одна проблема, на которую обратил внимание присутствующих депутат. Это высокая стоимость жилья, как строящегося, так и на вторичном рынке. Не каждый имеет возможность приобрести или построить себе жилье без помощи государства по цене 1 000-1 300 долл./кв м и более. Решая эту проблему, считает депутат, надо построить социальную политику в государстве так, чтобы стоимость кв.метра жилья не превышала средней двухмесячной заработной платы. Согласно данным, основанным на выводах общеевропейской статистики, установлен среднеевропейский стандарт дохода застройщика, в соответствии с которым стоимость 1 кв.метра общей площади жилья типовых потребительских качеств не должна превышать двухмесячный доход застройщика, а именно сумму, эквивалентную 470-650 долл.США и более. Создав в полном объеме законодательную базу, ипотечная система заработает, и любой человек, который получает стабильный заработок, сможет с помощью ипотечного кредита приобрести себе жилье. Но то, что будет сделано сегодня, обеспечит требуемый эффект только через 10-20 лет, подытожил депутат.
Помимо всех мер, как передает «Строительная газета» (01.12), в Белоруссии принят законодательный акт, согласно которому с марта 2007 года заказчики (застройщики) жилых новостроек освобождаются от взимания местных сборов и некоторых иных дополнительных расходов, не связанных с возведением этих объектов. При этом все жилье в многоквартирных домах, строящееся гражданами с господдержкой, передается в ведение унитарных предприятий по капитальному строительству, которые должны быть созданы в каждом городе Белоруссии. Указ президента «О некоторых вопросах управления строительной отраслью и ее функционирования» содержит целый ряд мер по совершенствованию системы ценообразования в строительстве, сокращению сроков и снижению затрат при проектировании и строительстве жилых домов, упрощению порядка проведения подрядных торгов и экспертизы проектов. В частности, законодательный акт обязывает местные власти создать в каждом городе коммунальные унитарные предприятия по капитальному строительству (при их отсутствии). На эти предприятия возлагаются функции единых государственных заказчиков по строительству жилых домов для граждан, осуществляющих строительство жилых помещений с государственной поддержкой в виде льготных кредитов, субсидий, освобождения от налогов и т. д.
Унитарные предприятия по капитальному строительству наделяются функциями планирования, финансирования, организации строительства таких домов, объектов инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры, контроля за выполнением утвержденных планов (программ), расходованием бюджетных средств. Содержание этих предприятий и их техническое оснащение будут производиться за счет отчислений от сметной стоимости осуществляемого ими строительства в соответствии с действующими нормативными правовыми актами, как это имеет место в настоящее время. Учитывая, что затраты, предусмотренные в сметах на строительство объектов, используются в настоящее время для финансирования служб застройщиков (заказчиков), то передача этих средств на содержание создаваемых предприятий — служб единого государственного заказчика не приведет к удорожанию стоимости строительства, считают разработчики указа. Эти службы при необходимости организуют свою работу совместно с другими застройщиками (заказчиками) и одновременно с ними обеспечивают долевое строительство объектов. При этом заказчиками строительства жилья без государственной поддержки могут выступать любые другие организации независимо от формы собственности, в том числе и иностранные.
Одновременно указ обязывает местные власти довести долю строительства многоквартирных жилых домов для граждан-очередников как минимум до 80 процентов от объема ввода таких домов в городах, но уже к 2010-му, а не к 2008 году, как планировалось ранее. В свою очередь все заказчики (застройщики) жилых домов, если иное не установит президент, должны быть освобождены «от компенсации местному бюджету стоимости служебных жилых помещений либо безвозмездной передачи в коммунальную собственность жилых помещений для указанной цели». Сегодня размер этой компенсации соответствует в среднем двум процентам всех квартир в строящемся доме. Кроме того, организации, индивидуальные предприниматели и физические лица, осуществляющие строительство жилых домов, освобождаются от уплаты местных сборов, взимаемых за строительство таких объектов. В то же время заказчики (застройщики) по-прежнему будут компенсировать местному бюджету затраты, связанные со сносом жилья, но теперь уже в пределах усредненных показателей такой компенсации по каждому городу.
В указе содержатся и другие нововведения. В частности, начиная с 1 января 2008 года, сметная стоимость строительства объектов будет определяться в ценах на 1 января 2006 года (а не в ценах 1991 года, как сегодня) с индексацией в действующий уровень цен по индексам цен в строительстве, утверждаемым в установленном порядке. Наряду со службами единых заказчиков по строительству указом создается Межведомственная комиссия по проведению подрядных торгов на строительство объектов в Белоруссии. Эта комиссия будет анализировать практику применения законодательства о торгах с учетом отраслевой специфики и вносить соответствующие предложения, рассматривать споры субъектов хозяйствования по вопросам проведения подрядных торгов в строительстве. Также будут созданы унитарные предприятия, осуществляющие на договорной основе работы по подготовке и оформлению разрешительной документации на строительство объектов.
Кроме того, согласно документу, в Белоруссии не нужно будет проводить государственную экспертизу проектно-сметной документации по ремонту и модернизации зданий (отдельных помещений), инженерные решения которой не затрагивают несущей способности конструкций. Не подлежат госэкспертизе строительство одноквартирных жилых домов III уровня ответственности, а также типовые проекты и повторно применяемые индивидуальные проекты жилых домов и объектов социально-культурного, бытового назначения (за исключением привязки их фундаментов к грунтам основания). Понятие «повторно применяемый индивидуальный проект» вводится в Белоруссии впервые. Согласно указу, к такому проекту относится «индивидуально разработанная проектно-сметная документация на строительство жилых домов, объектов социально-культурного и бытового назначения, технико-экономические показатели которых удовлетворяют типовым потребительским качествам и социальным стандартам, получившая положительное заключение государственной экспертизы, не имеющая замечаний заказчика при приемке жилого дома в эксплуатацию и рекомендованная республиканским органом управления архитектурной, градостроительной и строительной деятельностью для повторного применения». На приведение действующих жилищно-строительных нормативов в соответствие с указом отводится три месяца. То есть можно сказать, что новые правила начнут действовать в полном объеме с начала весны следующего года.