Георгий Лукьянчиков

Рост цен во всех крупных городах России ставит палки в осуществление национального проекта «Доступное и Комфортное Жилье». Так ли это?

Гонка по вертикали

Декларация Национального Проекта в жилищной сфере была призвана дать надежду решить «квартирный вопрос» нашим согражданам. Надежда улучшить свои жилищные условия в последний год испытывается на прочность значительным ростом цен на квартиры, который происходит во всех городах страны. Рост цены в пересчете на доллары более чем в два раза с начала 2006 года произошел в Санкт-Петербурге. Чуть меньше цены выросли в Москве – на 74%. В Екатеринбурге квартиры подорожали на 82%, в Уфе – 71%. В пятерке городов: Казань (+65), Волгоград (+60%), Омск (+55%), Челябинск (+51%), Нижний Новгород (+60%), – цены увеличились больше чем в полтора раза. В остальных крупнейших городах: Пермь (+43%), Ростов-на-Дону (+34%), Самара (+35%), Новосибирск (+34%), – цены выросли почти на треть. Город, который пока не участвует в ежегодном забеге – Красноярск – прибавил всего на 10%. Особенно следует отметить то, что Москва не стала лидером темпов роста цен в этом году, она делит 3 и 4 места с Уфой, показавшей практически те же темпы удорожания квадратного метра.

На начало октября 2006 года средняя цена квадратного метра в столице превысила 5092$, в Санкт-Петербурге подбирается к 2400$. Немного дешевле жилье стоит в Екатеринбурге (1975$) и Уфе (1810$). Среди городов, в которых цены в два раза ниже, то есть штурмуют или только что превысили отметку в 1000$ за квадратный метр большинство остальных крупных городов страны: Красноярск (976$), Волгоград (960$), Ростов-на-Дону (1112$), Омск (1000$), Нижний Новгород (1066$), Пермь (1260$), Казань (1216$). Цены в городах этой группы меньше, чем в Москве, в 4,5 раза.

Москва уходит в отрыв

Такой большой разрыв в ценах столицы и крупнейших городов страны кажется немного завышенным. Для сравнения приведем данные по Франции. В среднем, по данным Палаты Нотариусов и Института Национальных Статистических и Экономических исследований (L’Indice Notaires-INSEE) в самых дорогих городах Франции цена за квадратный метр намного отличается от той, что в Париже. Так, во втором по дороговизне жилья французском городе Ницца квартира стоит в 1,8 раза меньше, и в остальных 10 крупнейших городах – в среднем в 2,5 раза меньше, чем в Париже. По этим расчетам, Москва в гораздо большем отрыве от провинции, чем Париж.

Так было не всегда. Если мы проанализируем динамику показателя отличия цен российской столицы и усредненного показателя цен других городов-миллионеров, то обнаружим колебания в диапазоне значений 2,2- 3.2 раза. Таким образом, катастрофически больших отличий от других рынков недвижимости (например, французского) и сильного разрыва «столица- периферия» у нас нет. Всякий раз, когда цены в Москве в очередной раз возрастали и увеличивали разрыв, цены в других городах также начинали подтягиваться вверх.

Особенностью нынешнего цикла роста цен в России явилось его одновременность с Москвой. Удорожание в Москве происходило вместе со всеми остальными регионами страны, в то время как до этого регионы росли на фоне стагнации цен столицы. Как ни парадоксально, это и увеличило отрыв столицы от других крупнейших городов.

Всем построиться у отметки 7

Если принять за 100% стоимость квадратного метра жилья в 2000 году и построить динамику изменения цен в долларовом выражении относительно этого года, то мы обнаружим, что поведение рынков недвижимости подчиняется общей закономерности. Оно гораздо в меньшей степени зависит от местных условий, чем от состояния развития всей страны. Невозможно сказать, что умелые действия власти в одном городе надолго могут остановить в нем рост цен. Такой рост может быть меньше или больше, чем в других городах, но цены всегда возвращаются к общему тренду.

Большое отставание от национального тренда приводит к последующему ускоренному росту цен.

Характерный пример – Санкт-Петербург. В 2005 году в северной столице цены некоторое время падали. Произошло резкое отставание в темпах по сравнению с другими городами страны. Рынок города стал серьезно недооцененным. Покупатели, которые думали, что так будет всегда и откладывали покупку, прогадали. В 2006 году «невидимая рука» рынка вмешалась – еженедельный рост цен в летние месяцы превысил 4% и, как мы уже видели выше, Санкт-Петербург стал лидером в ценовой гонке в этом году. Еще одним примером является Уфа, в которой длительное время цены стояли на месте. Произошло колоссальное отставание от Российского индекса, которое было компенсировано в два этапа в 2004 и 2006 году. Как уже говорилось, Уфа с начала этого года прибавила 71%.

Анализ величины прироста цен в 2006 году показал, что общероссийский тенденция такова: цены в долларовом выражении выросли в 7 раз, по сравнению с 2000 годом. В тех городах, в которых рост был меньше, следует ожидать ускорения роста цен до среднего по стране уровня. В городах превысивших – напротив – замедления. Первыми кандидатами на ускоренную коррекцию цен являются Нижний Новгород – цены с 2000 года выросли всего в 4,1 раза, Ростов-на-Дону – 4,97 и Красноярск – 5,88 раз. Напротив, «насытившись», машина роста цен в Санкт-Петербурге, Екатеринбурге и Москве остановятся. По-прежнему остается недооцененной Уфа, рост в которой может продолжится после непродолжительной остановки.

Данные последних месяцев подтверждают такие предположения. Прирост стоимости жилья в Нижнем Новгороде за сентябрь уже превысил 10%. В Ростове-на-Дону вновь возобновился рост цен. Напротив, темпы удорожания стоимости жилья в северной столице уже уменьшились до 1,8% в неделю.

Город	численность жителей 2004	Средняя цена 1 кв.м в долларах США				Рост долларовых цен за период
		Январь 2000	Январь 2006	Сентябрь 2006	Октябрь 2006	за 5 лет	с начала года	за месяц
Москва	10392	672	2 930	4 804	5 092	7,58	74%	6,00%
Санкт Петербург	4624	363	1 160	2 186	2 388	6,58	106%	9,30%
Екатеринбург	1334	222	1 088	1 854	1 975	8,9	82%	6,50%
Уфа	1041	350	1 056	1 741	1 810	5,17	71%	4,00%
Самара	1163	221	1 128	1 475	1 519	6,87	35%	3,00%
Новосибирск	1413	199	1 002	1 309	1 341	6,74	34%	2,50%
Челябинск	1098	194	836	1 219	1 263	6,5	51%	3,50%
Пермь	1004	173	882	1 202	1 260	7,28	43%	4,80%
Казань	1107	196	737	1 056	1 216	6,22	65%	15,20%
Ростов-на-Дону	1062	224	828	1 054	1 112	4,97	34%	5,50%
Нижний Новгород	1297	260	668	966	1 066	4,1	60%	10,40%
Омск	1122	126	645	946	1 000	7,94	55%	5,70%
Красноярск	913	166	885	970	976	5,88	10%	0,60%
Волгоград	1004	154	601	950	960	6,22	60%	1,10%

Национальный Индекс жилья: что будет дальше

Для оценки общего поведения рынка жилья в Российской Федерации нами был разработан Российский Национальный Индекс цены на жилье (HPI Russia – Housing< Price Index Russia). Этот индекс определяется на основе местных индексов изменения цен в долларовом выражении в крупнейших городах страны. Индексы соответствующих городов усредняются с весовым коэффициентом, характеризующим количество жителей в этом городе относительно общего количества жителей во всех индексируемых городах. В начале октября 2006 года индекс достиг значения 6,87, то есть цены с начала 2000 года увеличились в 7 раз.

Знания о многолетней тенденции изменения HPI Russia, позволили нам сделать трехлетний сценарный прогноз по 2009 год. Отправной точкой для расчета HPI Russia (отметка 1.00) был взят 2000 год, как год выхода страны из основных последствий системного кризиса 1998 года.

Прогноз основан на трех предположениях о сценарии развития рынка. Первое предположение – продолжится рост цен по многолетней тенденции рынка недвижимости страны, то есть по 20% в год. Второе предположение базируется на том, что рост цен будет на уровне инфляции. Третье предположение – рост цен на время остановится или даже произойдет некоторый откат (-5..10%) цен назад, чтобы компенсировать ускорение 2006 года.

Рынок жилья каждого из городов России может продолжить развитие по одному из трех сценариев. При этом, первый сценарий наиболее вероятен для городов, где индекс роста цен существенно ниже значения HPI Russia, э это такие города, как Нижний Новгород, Ростов на Дону, Красноярск. Второй сценарий наиболее вероятен для городов с близким к HPI Russia значением индекса роста цен – это Волгоград, Челябинск, Санкт-Петербург, Самара, Новосибирск. Третий вариант развития можно ожидать в городах-лидерах ценового роста: Екатеринбурге, Омске, Москве, Перми.

Оценка вероятности того или иного сценария дело неблагодарное. Следует помнить несколько важных обстоятельств, которые лежат в основе относительно высоких темпов рост цен в России. Перечислим лишь некоторые. Неудовлетворенный потенциальный спрос на квартиры со стороны граждан определяется устойчивым многолетним ростом доходов населения. Ни для кого не секрет, что в России в Советское время и после начала перестройки, доля заработной платы в себестоимости выпускаемой продукции была намного меньше, чем в развитых странах Запада. Поэтому в нынешнее время рост располагаемых доходов населения в России превышает, и еще долго будет превышать аналогичный рост в западных странах. Вторым фактором увеличения спроса стали миграционные процессы, центростремительное увеличение подвижности населения. На смену движения «из деревню в город» — урбанизации, — пришло движение населения в поисках заработков из небольших городов в крупные: супер урбанизация. Кроме того, продолжается общеевропейская тенденции старения населения и разрушения института семьи. Разъезд молодых семей с родителями, увеличение количества неполных семей и одиноких людей увеличивает необходимое количество квартир. Еще одной тенденцией стало изменение понятий о комфортном жилье. Увеличение стандартов средней площади квартир в сторону европейских (40 кв. м на человека) на фоне того, что темпы ввода новых квадратных метров увеличиваются незначительно. За долгое время недофинансирования ЖКХ, жилищный фонд пришел в ветхое и аварийное состояние. Это также увеличивает спрос на квартиры, пополняя очередь желающих улучшить жилищные условия. Все перечисленные факторы обуславливают устойчивый долговременный спрос на квартиры в крупнейших городах России.

Сценарий многолетней коррекции в сторону снижения цен будет возможен только в случае резкого ухудшения экономической ситуации в стране. Сравнение с Японским кризисом на рынке недвижимости, который происходит в последнее время, некорректно. Японскому кризису предшествовал длительный экономический кризис и снижение ВВП страны в течение нескольких лет.

Скорость ввода нового жилья станет определяющим фактором в определении последующих темпов роста цен. Изменение схемы финансирования строительной отрасли, с долевого на проектное банковское, которое происходит в последнее время, будет оказывать повышающее давление на рынок. Переходный период длится уже второй год и новые проекты в массовом порядке выйдут в продажу не раньше конца 2007 года. Борьба, затеянная федеральной властью с местными администрациями за улучшение доступа застройщиков к земельным участкам, открытой продаже новых подготовленных участков на аукционах, приводит временному замедлению поступления на рынок новых проектов, в связи с изменениями правил игры.

Исходя из сложившегося баланса факторов, говорить о коренном изменении многолетней тенденции не приходится. Таким образом, прогноз роста цен лежит между многолетней тенденцией в 20% годовых и инфляционного роста в 11-12% годовых.

Ситуация во многих городах может различаться. С большой долей вероятности нас ждет длительная ценовая стабилизация в Москве. За это время цены в остальных городах страны вырастут, и разрыв со столицей сократится до 2,5 раз. Другими словами, жителям крупнейших городов страны морально следует готовиться к средней цене за квадратный метр в 54 000 рублей (2000$).