Сергей Жарков
Столичные власти заявили о готовности вести переговоры с владельцами участков и другихобъектов недвижимости в промзонах Москвы в целях их скорейшего развития. И даже помогать им. Такое заявление на прошлой неделе главы Москомстройинвеста Константина Тимофеева – это не просто еще один шаг в русле смягчения запретов на новое строительство, считают в аналитическом центре «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU». Это скорее четкое деловое предложение нескольким участникам рынка и смена ориентиров в строительной политике московских властей.
Первые сигналы о потенциальной возможности начала новых проектов внутри МКАД появились еще в конце прошлого года. Уже тогда www.irn.ru писал, что власти Москвы смирились с необходимостью строительства. В том числе в центре. В марте это было подтверждено специальным исследованием (см. «Новостройки в центре Москвы: число новых проектов может вырасти»).
Необходимая предыстория
Свободных в той или иной степени земель в Москве осталось немного, это было ясно давно, но только в конце прошлого года – начале этого, власти стали активно привлекать внимание к промзонам, как заброшенным, так и действующим. Подробную карту и таблицу уже начатых проектов строительства в бывших промзонах можно посмотреть в статье «Картина маслом: новостройки Москвы атакуют промзоны». Но, по мнению специалистов www.irn.ru, стоит обратить внимание на размер площадок: в основном он колеблется в районе 4-
«Мы подготовили и будем в ближайшее время утверждать механизмы развития промышленных зон, где много собственников. Мы готовы рассматривать обращения собственников таких объектов: даже если пять-десять собственников поняли, что могут эту промзону развить, мы готовы рассмотреть их обращение и разработать градостроительную документацию», – цитирует слова Тимофеева на встрече с инвесторами «Интерфакс».
«Вы можете разработать граддокументацию за счет своих средств. Город утвердит проект планировки и сформирует техническое задание. Вы сами готовите проект планировки, мы утверждаем», – заявил глава Москомстройинвеста. Но вместе с проектом планировки должен быть представлен проект его реализации, подчеркнул он.
Анализ ситуации
Последнее заявление очень важно. Это сигнал о том, что владельцам нескольких автосервисов в глубине промзон в компании с хозяевами пары полуразрушенных цехов, переделанных в склады, замахиваться на подобный проект нет смысла. И дергаться незачем. Даже если им удастся с помощью консультантов нарисовать красивый план, вряд ли они смогут подготовить технико-экономическое обоснование, способное удовлетворить градостроительную комиссию (а именно это подразумевается под проектом реализации).
Тогда к кому обращено заявление Тимофеева? Как считают в www.irn.ru, в первую очередь оно призывает к сотрудничеству крупнейшие строительные компании, в частности, «ПИК» и «ДСК-1». Именно они располагают очень немаленькими территориями промзон, где находятся их строительные комбинаты. Именно они обладают огромными мощностями, способными быстро и качественно возвести пусть панельное, зато качественное и не сверхдорогое жилье. И у них есть опыт инвестирования, девелопмента.
Для справки: «ДСК-1» является крупнейшим домостроительным комбинатом страны, способным возводить более 1 млн жилья в год (наиболее известные серии – П44Т и аналогичные). В состав группы «ПИК» входят «ДСК-2» и «ДСК-3» (серии КОПЭ и П3М соответственно).
Потенциальные и реальные возможности
У «ДСК-1» производственные мощности находятся в самом начале Хорошевского шоссе. А всего эта и примыкающая промзона простирается на пространстве от ММДЦ «Москва-Сити» вдоль Москвы-реки аж до ул. Мневники. Ее рассекает пополам одна из самых новых и современных магистралей столицы – Звенигородское шоссе. У кого язык повернется назвать эти места непривлекательной площадкой? Специалисты www.irn.ru имеют все основания думать, что в компании очень серьезно рассматривают подобные планы, учитывая, что для панельных домостроителей сейчас в столице получить площадку почти невозможно. Хотя в «ДСК-1» уклончиво ответили на вопрос о возможной застройке этой промзоны.
«ДСК-2» расположен подальше от центра – в Очаково-Матвеевском. Тоже неплохие места. Не говоря о том, что неподалеку есть такой возможный центр притяжения платежеспособных покупателей, как Сколково. К территории «ДСК-2» почти примыкают земли «ДСК-3», значительная часть которых находится за МКАД в районе Боровского шоссе. Так что в «ПИКе» серьезно думают над тем, чтобы вывести из границ Москвы производство, а высвободившиеся площади использовать под строительство. Хотя пока это только планы, подчеркнули в ГК «ПИК».
Планы планами, а все текущие проекты «ПИКа» внутри МКАД реализуются на территориях промзон. Жилой комплекс «Большое Кусково» на территории бывшего Кусковкого химического завода на участке
Группа не только сносит старые здания заводов, но и полностью рекультивирует промышленную территорию, что позволяет улучшить общую экологическую обстановку в районе, отметила начальник департамента по связям с общественностью «ПИК» Наталья Иванова.
Сложно, но перспективно
Развитие промышленных зон станет одним из перспективных проектов Москвы, заявила недавно и.о. руководителя НИиПИ Генплана Карима Нигматуллина (см. «Перспективы развития Москвы – недвижимость и транспорт»).
Однако новое строительство на территориях промзон сопряжено с огромными дополнительными затратами. Есть сложности с юридическим оформлением участков, где уйма собственников, что в условиях российской правовой системы может и через 10 лет обернуться нескончаемой чередой судебных исков и процессов. Часто нужна рекультивация зараженной почвы, или не указанные ни на каких планах секретный объект гражданской обороны, а то, не дай бог, и линия правительственной связи при начале работ обнаружатся (подробнее о таких проблемах на примере освоения территории МЗОЦМ на ул. Серпуховский Вал см. в статье «Новостройки в промзонах Москвы: лакомый кусок или головная боль»).
Поэтому пока что сторонние инвесторы настороженно реагируют на возможности реализации масштабных проектов в промзонах. А вот для ДСК подобное приглашение к диалогу со стороны правительства Москвы может стать очень интересным. Особенно после недавних заявлений чиновников и депутатов Мосгордумы о том, что больше типового (читай: панельного) жилья в столице не будет, и о доступном жилье здесь можно тоже забыть. Теперь же открываются нежданные возможности: достаточно взять в младшие партнеры пару владельцев прилегающих участков в промзонах, а потом можно рассчитывать на политическую поддержку правительства Москвы в освобождении остальных земель. Кроме того, такие гиганты, как «ДСК-1» или «ПИК», вполне могут при необходимости привлечь и банковские средства и заручиться помощью любых именитых архитекторов для комплексного планирования территорий.