Петр Чернов
Информация о новых кредитных продуктах приходит в таком количестве, что на нее уже перестаешь обращать внимание. Однако создание в сентябре 2010 г. закрытого кредитного паевого инвестиционного фонда (ПИФ) «Паллада — Доступный кредит» без преувеличения историческое событие для российского финансового рынка.
Дитя кризиса
Этот фонд представляет новую для нашей страны форму внебанковского залогового кредитования, основанную на паевом фондировании, по сути, ипотечный траст. В то время как на Западе ипотечные REITs (разновидность инвестиционных трастов) управляют многомиллиардными фондами, в России до недавнего времени не было ни одной подобной структуры. Программа «Доступный кредит» изначально создавалась на внебанковском рынке.
На кого же рассчитан данный проект и в чем его привлекательность для потребителя? Основные параметры таковы: процентная ставка 20–27% годовых плюс страховка от 0,2 до 1,5% в год от суммы долга и единовременная комиссия за выдачу кредита от 2,7%. Заем предоставляется исключительно под залог недвижимости. Ограничение по возрасту — 67 лет. Сумма от 1 до 30 млн руб., но не более 50% от стоимости предмета залога. Срок — до трех лет, хотя погасить кредит без штрафных санкций можно через полгода. Весьма необычным для России является то, что заемщик — в отличие от привычной для нас аннуитетной схемы — выплачивает ежемесячно только проценты, а тело кредита гасит единовременно при закрытии кредита. Но основной долг можно выплачивать и постепенно, уменьшая его конечную стоимость. Деньги выдаются «без углубленного изучения состояния заемщика и документального подтверждения доходов». Допускается даже наличие плохой кредитной истории или ее отсутствие. По сути, проверяется только сам залог.
Призрак subprime
Более всего из приведенных характеристик программы «Доступный кредит» бросается в глаза как раз фраза «без документального подтверждения…», которая сразу навевает мрачные аллюзии на тему субстандартного кредитования (пресловутый subprime), с обвала которого и начался мировой финансовый кризис. Однако в «Доступном кредите» уверяют, что риски самого фонда сведены к минимуму. Как пояснила Татьяна Смирнова, генеральный директор ООО «Доступный кредит», оценка объекта недвижимости происходит со значительным дисконтом. Именно этот момент может вызывать несогласие заемщика, но если он реально планирует вернуть долг, то залоговая стоимость для него не является принципиальным вопросом. Вторая подушка безопасности для фонда — ограничение суммы кредита до 50% от стоимости объекта. Таким образом, кредитный институт сможет вернуть вложенные средства, обратив взыскание на залог в случае дефолта заемщика. Этому не помешает даже риск снижения цены жилья. Чтобы избежать дефолтов, кредитный ПИФ в ближайшее время предложит своим клиентам программу рефинансирования, которая позволит при необходимости перекредитоваться в банке, в том числе с использованием механизма повторного залога.
Но в чем вообще смысл схемы, предполагающей ежемесячную выплату только процентов, и где заемщик возьмет деньги для погашения тела долга через три года? Чтобы ответить на этот вопрос, надо четко понять, на кого рассчитана эта программа, а точнее, на кого она не рассчитана. Такой кредит совершенно не подойдет для покупки жилья, хотя формальных ограничений на использование денег нет. Во-первых, в залог передается не приобретаемая, а имеющаяся в собственности жилплощадь. Во-вторых, объект, как уже сказано выше, оценивается дешевле реальной стоимости. В-третьих, проценты выше, чем при обычной банковской ипотеке. И наконец, трехлетний срок тоже плохо подходит для целей приобретения недвижимости в кредит. Поэтому главная целевая аудитория — это не покупатели жилья, а бизнесмены, которым срочно понадобились деньги для текущих коммерческих операций с высокой нормой прибыли. Остается только надеяться, что за «Доступным кредитом» не пойдут азартные или просто недальновидные граждане, которые плохо осознают опасность, когда можно лишиться крыши над головой по решению суда. В самом фонде «Паллада — Доступный кредит» заверили, что, хотя платежеспособность клиентов не изучают, но всем подряд займы тоже не выдают. Например, недавно отказали одной пенсионерке. Правда, алгоритм андеррайтинга в фонде не раскрывают. Так что если риски самого ПИФа минимальны, то вопрос о финансовых рисках для клиентов остается на повестке дня.
Народу нравится
Судя по всему, простота получения крупной суммы без лишних формальностей уже пришлась по вкусу россиянам: 20–27% годовых — это тоже неплохой процент на фоне 50–70% эффективной ставки, до которой доходит потребительское кредитование в России. Осенью фонд открыл два отделения в Москве и по одному в Санкт-Петербурге, Нижнем Новгороде и Новосибирске. Сеть филиалов продолжает расширяться. Только в Московском регионе компания за первые два месяца работы распределяла около 30 млн руб. в неделю, а в 2011 г. фонд планирует довести свой кредитный портфель до 3 млрд руб. В начале следующего года бумаги «Доступного кредита» планируется разместить на Московской межбанковской валютной бирже. Вторичное обращение облегчит вхождение в капитал фонда новых инвесторов. Как пояснил генеральный директор ЗАО «Паллада» Иван Руденко, пайщиками могут стать только так называемые квалифицированные инвесторы, отвечающие необходимым требованиям ФСФР. В настоящее время порог вхождения в паевой капитал компании установлен на уровне 10 млн руб.
В закрытом кредитном ПИФе «Паллада — Доступный кредит» своими основными инвесторами видят крупных институциональных игроков, заинтересованных в надежности вложений. Это прежде всего страховые компании и негосударственные пенсионные фонды. Предполагаемая доходность кредитного ПИФа составит 15–16% в год. Прибыль, превышающая ставку рефинансирования Центробанка, будет делиться пополам между управляющей компанией (УК) и инвесторами. Мировой опыт показывает, что подобная модель привлечения денег на ипотечный рынок (в том числе через биржу) имеет полное право на существование. Не секрет, что секьюритизация ипотечных бумаг в России остается на довольно низком уровне, а сама ипотека составляет ничтожную долю валового внутреннего продукта. Продукт, предлагаемый УК «Паллада», позволяет инвесторам сделать длинные деньги немного короче, сохранив высокую надежность вложений за счет механизма залога. Следующий год покажет, появятся ли у «Доступного кредита» конкуренты и насколько жизнеспособной окажется в России сама модель паевого ипотечного кредитования.
Деньги выдаются без углубленного изучения состояния заемщика и документального подтверждения доходов. Допускается даже наличие плохой кредитной истории, проверяется только залог — недвижимость.
20.12.2010
Петр ЧЕРНОВ