Роман Мамчиц
Специально для ИА DAILYSTROY
Бельгия, Нидерланды и Люксембург – три маленьких даже по меркам Западной Европы государства, расположенные на северо-западе континентальной части Евросоюза. Между тем, рынок коммерческой недвижимости этих государств, несмотря на их небольшие размеры, заслуживает отдельного исследования в связи с экономической стабильностью в регионе, ростом трудовой миграции в регион и увеличением активности на рынке транснациональных компаний.
Бельгия. Рынок офисов сконцентрирован, по большому счету, в двух городах – Брюсселе (столица государства) и Антверпене (главный город той части страны, которая населена фламандцами). В Брюсселе по итогам 2005 года на рынке офисов было сдано в аренду 590 000 кв.м. При этом резиденты европейских государств арендовали 120 000 кв.м., проведя три сделки, самая крупная из которых принадлежит банку Dexia (72 000 кв.м. в центре города). В этом году рынок несколько замедлился, и спрос держится, в основном, за счет интереса ирландских частных инвесторов, немецких фондов и бельгийских институциональных инвесторов.
В настоящий момент в Брюсселе сформировались следующие арендные ставки:
| Территория | Максимальная арендная ставка (евро/кв.м./г) | Средняя арендная ставка (евро/кв.м/год.) | Общая площадь (кв.м.) | Прирост за 2005 год (кв.м.) | Свободная площадь (%) | Свободная площадь (кв.м.) |
| Центр | ||||||
| Середина | 180 | 160 | 393 | 8,305 | 7,7 | 30,37 |
| Центр | 250 | 200 | 1,885,000 | 55,193 | 7,7 | 145,801 |
| Север | 200 | 150 | 1,228,000 | 84,492 | 9,2 | 112,825 |
| Всего по Центру | 3,506,000 | 147,99 | 8,2 | 288,996 | ||
| Леопольд | ||||||
| Шуман | 285 | 240 | 932 | 8,207 | 5,6 | 52,518 |
| Артс/Регент | 220 | 160 | 700 | 65,231 | 7,5 | 52,25 |
| Loi/Belliard | 250 | 160 | 1,505,000 | 74,376 | 7,6 | 114,115 |
| Мееус | 295 | 190 | 101 | 1,997 | 14,9 | 15,001 |
| Всего по Леопольду | 3,238,000 | 149,811 | 7,2 | 233,884 | ||
| Сен-Луиз | 200 | 150 | 860 | 30,134 | 9,7 | 83,3 |
| Околоцентральные районы | ||||||
| Запад | 150 | 120 | 560 | 40,562 | 9,6 | 53,488 |
| Колонель Бург | 140 | 95 | 180 | 7,9 | 20,6 | 37,1 |
| Marcel Thiry – Неерфельд – Pleiades-ariane | 160 | 105 | 412 | 7,956 | 27,8 | 114,535 |
| BddelaWoluwe/cheedela Hulpe1160 + 1170 + 1200 (av de tervuren)+Brand Withlock | 165 | 115 | 1,262,000 | 85,085 | 14,1 | 178,531 |
| Рю де Женев | 160 | 130 | 96 | 2,2 | 16,7 | 16 |
| Rue Bordet/Leopold III | 160 | 140 | 40 | 1,503 | 41,3 | 16,5 |
| Всего по околоцентральным районам | 2,550,000 | 145,206 | 16,3 | 416,154 | ||
| Северные окраины | ||||||
| Аэропорт | 150 | 120 | 1,006,000 | 60,515 | 18,8 | 189 |
| Антверпенское направление | 150 | 115 | 195 | 4,182 | 26,2 | 51,033 |
| Флаамс Брабант | 140 | 100 | 350 | 13,868 | 26 | 91,062 |
| Трасса Брюссель — побережье | 150 | 115 | 109 | 21,2 | 20 | 21,787 |
| Всего по северным окраинам | 1,660,000 | 99,765 | 21,3 | 352,882 | ||
| Южные окраины | 165 115 | 416 | 18,1 | 9,9 | 41 | |
| Всего | 12,230,000 | 591,006 | 11,6 | 1,416,216 |
Ключевые сделки за 2005 год:
Аренда:
| Район | Площадь, кв.м. | Арендатор | Арендодатель |
| Леопольд | 38 | European Commission | IVG |
| Околоцентральные | 17 | RTL-TVI | Robelco |
| Окраины | 12 | Hewlett Packard | Robelco |
Инвестиционные сделки:
| Район | Площадь, кв.м. | Продавец | Покупатель |
| Центр | 34,28 | Fortis | Huggenholtz/bouwfonds |
| Околоцентральные | 18,21 | Rb Vastgoed | DEGI |
| Леопольд | 8,544 | Urbis | DEGI |
Ключевые сделки за 2006 год:
Аренда
| Квартал | Район | Местонахождение | Площадь | Арендатор |
| 1 | Север | Ellipse Building | 33,5 | Правительство Фламандии |
| 1 | Центр | Royal Atrium | 19,5 | STIB-MIVB |
| 2 | Центр | Central Plaza | 13 | Fortis Bank |
| 2 | Центр | South Express 1&2 | 10,4 | Groupe S |
| 2 | Центр | Central Plaza | 8,5 | Stibbe |
| 1 | Леопольд | rue de la loi 56 | 8,2 | Европейская комиссия |
| 2 | Центр | Arcadia | 7,3 | Fortis Bank |
| 1 | Окраины | Rue General de Gaule 62 | 7,3 | Kodak GCG/Creo |
| 1 | Околоцентральные | Ave du bourget 1-3 | 6 | OIB |
| 1 | Окраины | Excelsiorlaan 16 | 4 | Amec Spie Belgium |
Инвестиции:
| Квартал | Район | Адрес | Площадь | Продавец | Покупатель |
| 1 | Разные | Banimmo | 250 | Lend Lease Global Properties | Affine & Banimmo Management |
| 2 | Окраина | Hermes Plaza | 58 | Robelco | Rubicon Europe Trust Group |
| 2 | Разные | Stars Portfolio | 46 | Oppenheim Immobilien | JPMorgan Chase & Co |
| 1 | Разные | Swiss Life Portfolio | 32,9 | Swiss Life (Swissville Europe) | Fordgate Group / Mayfield Management |
| 1 | Север | ex-Tour IBM (Botanic Tower) | 29,141 | Certificat Finest (Fortis) | Union Resinera Espanola (Banco Santander) |
| 2 | Центр | Central Plaza | 24 | Compagnie Immobiliere de Belgique | Fortis Real Estate |
| 2 | Леопольд | Ave Marnix 13-17 | 19,5 | DEKA | Tishman Speyer |
| 2 | Околоцентральные | Leopold III | 16,896 | HPG Belgium (Hugenholtz) | Bank of Ireland |
В течение 2 квартала 2006 года максимальные арендные ставки оставались стабильными, в то время, как в 1 квартале наблюдалось повышение на 1,75%. Однако взвешенное среднее значение имеет тенденцию к росту, это наблюдалось и во 2 квартале, и данная тенденция сохраняется сейчас на фоне роста темпов девелопмента офисной недвижимости, даже несмотря на то, что доля вакантного офисного пространства выросла до 10,6%. При этом общий объем востребованных площадей вырос по сравнению с аналогичным периодом 2005 года на 17%. Крупнейшие сделки во 2 квартале были зафиксированы в центре города, арендаторами выступили Fortis (20,000 m2 в Аркадии), Group S (10,400 m2 — Средняя часть), Stibbe (10,000 m2 — Центральная площадь). Это привело к повышению максимальной ставки в центре до уровня 225 евро/кв.м./год. Также крупным арендатором выступило правительство Фламандии (30 000 кв.м., аренда на 18 лет на севере города). Спрос со стороны международных организаций остается стабильным и сконцентрирован в районе Леопольд. За 2 квартал участниками таких сделок выступили торговые представительства Словении и Чехии.
Инвестиционный рынок несколько замедлился. В первом полугодии 2006 года его объем равнялся 0.9 биллионов евро, тогда как в первом полугодии 2005 года. Наиболее активными были отечественные инвесторы (20%), далее следуют резиденты США (20%), Австралии (19%), Ирландии (11%), Германии (9%), Испании (7%), Великобритании (7%). Важное событие 1 полугодия 2006 года – появление на рынке исландских инвесторов. Крупнейшая сделка купли-продажи – покупка Hermes Plaza (окраины) компанией Robelco компании Rubicon European Trust Group.
63% всех офисных площадей, возведенных в 2006 году – не спекулятивные, т.е., возведенные под потенциального собственника. К таким объектам, в частности, относятся Dexia Tower (85,000 m2), принадлежащий полностью корпорации Dexia, Lex 2000 (58,000 m2, в районе Леопольд), построенный для Европейского совета министров, Ellipse Building (62% из 33,500 m2 арендовано Правительством Фламандии). Аналитики прогнозируют следующее развитие рынка офисных помещений (кв.м.):
| Предложение | Конец 2006 | 2007 | 2008 |
| Спекулятивные | 103,200 | 184,400 | 181,700 |
| Неспекулятивные | 179,400 | 182,300 | 187,900 |
| Всего, кв.м. | 282,600 | 366,700 | 369,600 |
В Антверпене в настоящий момент наиболее активные офисные рынки сконцентрированы как в городском центре, так и в окраинных районах. Процент свободных офисных площадей остается стабильным на уровне 2005 и 2004 годов: 10,5%. Значительная часть площадей, находящихся в стадии девелопмента, в настоящий момент уже заранее арендована, всего таких площадей 80% от строящихся. В частности, к таким проектам относятся Kievit (38 200 кв.м. арендовано корпорацией Alcatel, 18 000 кв.м. Арендовано Правительством Фламандии) и строящееся здание Bank of Breda. Единственное здание, предназначенное для продажи и аренды офисов — Antwerp Ring Center. К 2007 году должны быть сданы 35 000 кв.м., из которых 26 000 кв.м. — неспекулятивные.
Общий объем инвестиций за 1 полугодие 2006 года составил 158 млн. евро. Самой крупной сделкой явились продажа RB Vastgoed Portfolio 58 000 кв.м. офисной площади ирландским частным инвесторам и продажа «Century Center» (23,000 кв.м.) компанией RB Vastgoed также ирландским частным инвесторам. Основные параметры развития рынка за последние 18 месяцев перечислены в следующей таблице:
| Показатель | 2 квартал 2006 г. | 1 квартал 2006 г. | 2 квартал 2005 г. |
| Общая площадь, 000 кв.м. | 1729 | 1729 | 1729 |
| Спрос, 000 кв.м. | 27 | 21 | 11 |
| Валовой спрос, 000 кв.м. | 47 | 21 | 28 |
| Свободная площадь, 000 кв.м. | 184 | 170 | 169 |
| Свободная площадь, % | 10,5 | 9,8 | 9,8 |
| Начатое строительство, 000 кв.м. | |||
| Срок завершения конец 2006 года | 56 | 11 | 45 |
| Срок завершения 2007 год | 35 | 9,2 | 26 |
| Срок завершения 2008 год | 30 | 30 | |
| Максимальная арендная ставка, евро/кв.м./год | 136 | 136 | 136 |
| Объем инвестиций, млн. евро | 99 | 58 | 0,4 |
Средние арендные ставки по городу сложились следующие: в Центре – от 75 до 130 евро/кв.м./год, в Порту – от 80 до 120 евро/кв.м./год, на Кольце – от 100 до 136 евро/кв.м./год, по окраинам – от 100 до 130 евро/кв.м./год.
Нидерланды. В Нидерландах экономический рост находится на среднем для Еврозоны уровне. Поэтому сильных отличий развития офисного рынка от Еврозоны в целом не наблюдается. В Амстердаме аналитики предсказывают «мертвый период», который может придти на смену некоторому росту цен на офисную недвижимость, который наблюдался в период самой активной миграции из Турции и арабских государств, за счет пресловутых «нефтяных капиталов». В настоящий момент спрос и предложение сбалансированы. В 2005 году был зафиксирован спрос на 314 000 кв.м. офисных площадей, что на 5% больше, чем в 2004 году. По мнению аналитиков, по итогам этого года общий спрос будет равняться 350 000 кв.м., та же картина будет в период с 2007 до 2009 года.
Крупнейшие сделки аренды за 2006 год: аренда компанией De Brauw Blackstone Westbroek 22,000 кв.м. офисной площади на юге города; аренда компанией AFM 17,300 кв.м. в центре города; аренда компанией British Telecom 17,000 кв.м. на Юго-востоке; аренда компанией PCM Uitgevers 15,000 кв.м. в районе Оостенбургерейланд; аренда компанией Atradius Credit Insurance 13,500 кв.м. на Юго-Востоке Амстердама; аренда Амстердамским университетом 11,200 кв.м. в центре города. Крупнейшие инвестиционные сделки за 2006 год: покупка компанией SEB Mercurius building на юго-востоке Амстердама за € 98.6 млн.; покупка компанией RGD здания IJ-Dock в центре Амстердама за € 70 млн.
Статистические данные по состоянию рынка офисов Амстердама перечислены в следующей таблице:
| Амстердам | Пригороды | |||||
| Амстельвеен | Хоофддорп | Шипхоль | Всего по пригородам | |||
| Показатель | Годовой прирост, % | Показатель | Годовой прирост, % | |||
| Общий объем, 000 кв.м. | 6952 | 0 | 610 | 649 | 610 | 0 |
| Предложение (000 кв.м.) | 1164 | -14 | 82 | 138 | 113 | -15 |
| Процент свободных помещений (%) | 16,7 | -2,8 | 15 | 21,3 | 18,5 | -3,3 |
| Завершенные проекты | 2 | -98 | 0 | 0 | 0 | |
| Спрос, 000 кв.м. | 272 | 92 | 27 | 28 | 14 | 8 |
| Максимальная арендная ставка, евро/кв.м./месяц | 325 | 1,5 | 190 | 195 | 350 | 0 |
| Средняя арендная ставка, евро/кв.м./месяц | 208 | 14 | 180 | 153 | 258 | 7 |
| Объем инвестиций, млн. евро | 373 | 20 | 16 | 7 | 128 | 119 |
В Гааге спрос в первом полугодии 2006 г. был выше на 22%, чем за аналогичный период 2005 года. На конец 2006 года эксперты ожидают спрос, более высокий, чем за 2005 год. Так как и в предыдущие годы, среди арендаторов и покупателей доминируют предприятия сферы услуг населению. Наблюдается дальнейшее падение предложения. За 2006 год только 19 000 кв.м. были сданы в эксплуатацию в Зоетермеере и Рийсфийке, они были арендованы еще до сдачи в эсплуатацию. На конец 2006 и 2007 год не намечено ни одной сдачи в эксплуатацию новых офисных центров.
Крупнейшие сделки: Pels Rijcken & Droogleever Fortuijn арендовали 11 000 кв.м. в Новом Центре; VNCI/Vapro Holding арендовали 4000 кв.м. в Форепарке; Evans Randal купил здание Haagse Poort за € 203 млн; Hanzevast купил офисный центр Sophiestaete.
В Эйндховене спрос в первом полугодии 2006 года был ниже, чем за аналогичный период 2005 года. Эксперты ожидают, что по итогам второго полугодия 2006 года спрос будет выше показателя первого полугодия. Самым активным сектором были фирмы, которые традиционно относят к «предприятиям других сфер бизнеса», т.е., не входящие в основные категории. Предложение снижалось на протяжении всего 2005 года и должно, по оценкам экспертов, стабилизироваться к концу 2006 года. Около 10 000 кв.м. новых офисных зданий было сдано в эксплуатацию в 2006 год на данный момент. Это равно показателю, прогнозировавшемуся в прошлом году. По прогнозам экспертов, в следующем году будет сдано в эксплуатацию примерно 70 000 кв.м. офисных площадей. Крупнейшие проекты были реализованы в районе Эйндховенского аэропорта. Максимальная арендная ставка остается стабильной. К концу 2006 года также ожидается стабильная ценовая ситуация с арендными ставками.
Крупнейшие сделки за 2006 год: Atos Origin арендовал 5 100 к.м. в центре Эйндховена. Максимальная арендная ставка составляет 150 евро/кв.м./год, взвешенная средняя арендная ставка составляет 122 евро/кв.м./год.
Люксембург. В Люксембурге общий офисный фонд составляет 2 449 тыс. кв.м. Спрос составил по итогам 2 квартала 22 000 кв.м., что является средним значением за аналогичные периоды четырех последних лет, однако ниже отметки в 85 000 кв.м., которая была достигнута в первом квартале 2006 года. Общий спрос в течение 1 полугодия достиг рекордной отметки в 107000 кв.м. в сравнении с 44000 кв.м., наблюдавшимися в первом полугодии 2005 года и даже перешагнул показатель всего 2005 года в 97000 кв.м. Основная причина – рост спроса со стороны банковского сектора и финансовых компаний. Основной спрос концентрируется в городских окраинах (35%), Киршберге (24%) и районе вокзала (20%).
Предложение составляет 177 000 кв.м. Максимальная ставка составляет 400 евро/кв.м./год. Капитализация рынка составила в первом полугодии 631 млн. евро. Основные сделки первого полугодия: аренда Arcelor 15 000 кв.м. офисной площади в районе вокзала в офисном центре Rocade, аренда UBS Luxembourg 15 000 кв.м. на бульваре Джона Фицджеральда Кеннеди, аренда Nordea Bank 10 600 кв.м. на Рю де Нуадорф.