Как Москва и Россия реформируют ЖКХ

Сергей Глазунов, Владимир Самошин

Московский «оазис»

Москва претендует на особый путь в реформировании ЖКХ и гордится, якобы, продвинутостью, мягкостью реформ и социальной защищенностью жителей. Действительно, в Москве состояние ЖКХ в целом лучше, чем в среднем по России. Если многие регионы уже перешли на стопроцентную оплату услуг ЖКХ, то москвичи оплачивают порядка 80%, если федеральный стандарт оплаты составляет 22%, то в Москве -13%, а с 2004 года малообеспеченные платят от 0 до 10%. Но ведь Москва — богатый город. А что же сделала Москва непосредственно в жилищной сфере?

Московское правительство с помпой инициирует различные программы в сфере ЖКХ, объявляя их очередным этапом реформы. Но все их ждет одна участь — через некоторое время после рекламной шумихи они тихо умирают. Так было с программой добровольной стопроцентной оплаты услуг ЖКХ богатыми, так было с намерением посадить во все московские подъезды консьержек (частично за счет бюджета), с идеей массового внедрения ТСЖ и т. д. Неудачным был и проект первого муниципального доходного дома, сама идея которого в корне ошибочна: муниципальный дом строится не для извлечения прибыли, а для решения социальных задач, тогда как муниципальная власть не имеет права заниматься бизнесом. Фактически, кроме повышенных дотаций на ЖКХ, Москве нечем похвастаться перед остальной Россией.

Зато московские власти преуспели в другом. В городе идет колоссальное, невиданное с хрущевских времен строительство. Каждый год строится 4,5-5 млн.м2 жилья -это средний по российским меркам город с населением в 200 — 300 тыс. жителей, в огромных масштабах возводятся муниципальные объекты: бизнес — центры, театры, галереи, концертные залы и т. д. Строительство идет днем и ночью, без праздников и выходных, новостройки пытаются «воткнуть» на каждый свободный квадратный метр земли. Особенно выгодно строить и продавать жилье — себестоимость 1 м2 составляет порядка 500 долл., а продается он уже за 2000 долл., что означает 300% прибыли(!) на вложенный капитал. Помните, у Маркса: «Обеспечьте 10%, и капитал согласен на всякое применение, при 20% он становится оживленным, при 50% положительно готов сломать себе голову, при 100% он попирает все чело¬веческие законы, при 300% нет такого преступления, на ко¬торое он не рискнул бы, даже под страхом виселицы».

Московский строительный бизнес не останавливается ни перед чем: уничтожаются памятники архитектуры, проводится сверхуплотнительная застройка, дома специально не ремон¬тируются, чтобы потом признать их ветхими и снести, осво¬бодив площадку для коммерческой застройки. Строительство в Москве носит ярко выраженный хищнический характер при поддержке связанных со строительным бизнесом выс¬ших московских чиновников. Львиная доля городского бюд¬жета — это бюджет стройкомплекса. Не будет преувеличени¬ем сказать, что подлинным хозяином в Москве является именно строительная олигархия. Свыше 50% построенного жилья приобретается иногородними – Москва медленно, но верно превращается из мегаполиса в гигаполис.

А ведь строятся преимущественно все те же конгломераты! Попытки создать в них ТСЖ не имеют успеха, в Москве из 40 тыс. жилых домов только примерно в 2000 зарегистрированы ТСЖ, реально работает около 600, в основном в центральном округе, эффективно работающих еще меньше. Убедившись в тщетности создания ТСЖ, московские власти вновь обратились к идее домкома. Одна из последних но¬ваций московского правительства — приобретение малообес¬печенными жилья в собственность с помощью дотаций из бюджета, т. н. социальная ипотека. О порочности такого подхода мы уже упоминали ранее: малоимущие не способны со¬держать свою собственность, управлять ею, защищать от пре¬ступных посягательств. Нищие собственники ее все равно ра¬но или поздно лишатся (часто вместе со своей жизнью) и опять станут претендентами на социальное жилье. Впро¬чем, логика здесь все же есть — перекладывание бюджетных денег в карман все той же строительной олигархии.

В отличие от большинства российских городов в Москве не строятся частные односемейные лома, что было бы вполне возможно при наличии грамотных договорных отношений с Московской областью. Московское правительство предпочи¬тает строить многоэтажные дома, ее примеру следует и об¬ласть. Поэтому среди всех российских городов в Московской агломерации сложилась самая неблагоприятная структура жилого фонда по формам собственности жилых домов, 90% которого — низкоэффективные конгломераты. Такое жилье можно поддерживать на более-менее пристойном уровне только за счет двух факторов — крупных бюджетных вливаний и мошной командно-административной системы. Когда эти подпорки ослабеют, а это произойдет неизбежно, москов¬ское ЖКХ ждут тяжелые времена.

Всеобщая кондоминиумизация

Итак, основным видом многоквартирных домов в городах России в настоящее время является конгломерат. Наиболее близкий аналог этого вида дома – кондоминиум. Это коллективная форма собственности и управления, которая даже в своем классическом виде не является эффективной, российский же конгломерат – это кондоминиум без управления, он еще хуже, еще менее эффективен. Таким образом, за период с начала реформ мы перешли в жилищной сфере от низ¬коэффективной госсобственности к коллективной форме собственности в ее худшем виде, т. е. фактически произошла всеобщая коллективизация (кондоминиумизация) жилого фонда.

Явно напрашиваются параллели с всеобщей коллективиза¬цией сельского хозяйства в России в 20-30-х годах XX века. Тогда в качестве единственной формы сельскохозяйственных предприятий искусственно насаждались колхозы, которые в силу специфики коллективной собственности в большинстве своем были низкоэффективными и убыточными. Результатом такой политики стал тяжелейший кризис отрасли, не преодо¬ленный до сих пор, голод миллионов людей, разорение дерев¬ни. Приватизация квартир в государственных домах и массо¬вое строительство конгломератов практически означают вто¬рую волну коллективизации, только в жилищной сфере. Како¬вы будут результаты и последствия, предугадать нетрудно.

Подведем итоги. Комфортной жизнь жильцов наших до¬мов-конгломератов не назовешь. Низкое качество комму¬нальных услуг, грязь, заплеванные лифты, пьянь и хулиганье в подъездах; плохая работа слесарей, дворников и уборщиц, соседство с малоимущими, пьяницами, наркоманами и опус¬тившимися людьми (которые становятся опасными для соседей и всего дома: пожары, утечки газа с угрозой взрыва, протечки, нападения на жильцов и т. д. — эти риски вполне ре¬альны); чужие, незнакомые, нелегальные арендаторы (иногда это десятки людей в одной комнате, среди которых могут быть и преступники, и террористы, и зараженные опасными инфекциями); расслоение, разобщение, отчуждение и т.д. и т.п. В тяжелую проблему превратились неквалифицированные (вплоть до полного безумия) перепланировки – постоянный шум и грохот мешают жильцам, нарушение строительный конструкций грозит всему дому авариями и даже разрушением. Все меры борьбы с этим явлением неэффективны. Неэф¬фективны существующие методы борьбы и с вандализмом, наносящим серьезный ущерб имуществу дома. Качество жизни в таком доме можно определить как тяже¬лый дискомфорт и стресс. Причем в каждом вновь построен¬ном многоквартирном доме, за исключением чрезвычайно дорогих, т. н. элитных, картина повторяется. Во многих ТСЖ жизнь осложняется еще и «участием в управлении», что не¬редко выражается в непрерывной и тяжелой борьбе с само¬дурами, а то и проходимцами, засевшими в правлениях, в бесплодных попытках собрать общее собрание и как-то по¬влиять на ситуацию. Иностранцы удивляются, почему рус¬ские покупают квартиры в таких домах. Но других вариантов нет, и мы продолжаем уверенно штамповать конгломераты (и объявляем это даже национальной программой), для нас главное — как можно больше квадратных метров. Но об этом — в следующей главе.

Реформирование ЖКХ

15 лет с начала новейшей истории России мы живем в состоянии перманентной жилищно-коммунальной реформы, окончания которой не видно, как не видно и реальных результатов. Главным недостатком совре¬менной российской системы ЖКХ является ее крайне низкая эффективность. При больших, постоянно растущих затратах человеческого труда, финансовых и материальных ресурсов качество жилищных и коммунальных услуг остается неудов¬летворительным. Реформирование ЖКХ — это комплекс меро¬приятий, методов, способов, направленных на существенное (в разы) повышение эффективности его функционирования. Под эффективностью обычно понимается максимальный по¬лезный эффект (удовлетворение нужд жильцов) при мини¬мальных затратах. К сожалению, большинство мероприятий в рамках проводимой ныне «реформы» направлены скорее на поддержание текущей работоспособности отрасли, попросту. Чтобы она не умерла вообще. Правительственная программа.

Кратко рассмотрим основные положения проводимой в настоящее время реформы.

Переход на стопроцентную оплату услуг ЖКХ. Мы отмечали, что жильцы российских домов платят не за фактически потребленные ресурсы, а некий тариф, который формируется исходя из затрат, потерь, неэффективности предприятий-поставщиков, включая изношенные сети, хище¬ния, убытки и прочие расходы. Эти предприятия являются го¬сударственными (или муниципальными), и вместо того, чтобы сокращать эти издержки и убытки, правительство ничтоже сумняшеся предлагает гражданам оплатить их на 100% из своего кармана. Что такое 100%, на самом деле не знает никто — это цифра, которую нам нарисуют чиновники, а запро¬сы у них не маленькие. В эти 100% можно включить: повыше¬ние окладов чиновникам от ЖКХ, зарубежные командировки, коллективный отдых на курортах, замену служебных авто на иномарки, содержание футбольной команды, строительство и обустройство офисов и т. д. Список можно продолжать. Кроме того, предприятия-поставщики являются монополиста¬ми, поэтому справедливой, т. е. рыночной, цены на их продукцию не существует.

Очевидно, что эта мера не приведет к повышению качества ЖКХ-услуг, скорее наоборот: зачем снижать расходы и по¬тери, если они полностью оплачиваются. Кроме того, вряд ли эти 100% удастся собрать с населения: чем выше тариф, тем больше неплатежи, а эффективных способов борьбы с ними нет. Таким образом, для реформирования ЖКХ переход на стопроцентную оплату — мера бесполезная и даже вредная.

Привлечение малого и среднего бизнеса в ЖКХ, создание конкурентной среды. Идея, безусловно, правильная, но пока в ЖКХ не созданы субъекты рынка, она осуществляется чиновниками, которые не заинтересованы в конечном результате. Конкурсы по отбору фирм для работы в ЖКХ проводятся формально, а зачастую пристрастно, в пользу тех или иных влиятельных лиц или за взятки, эффективный контроль за деятельностью этих фирм отсутствует. Эти попытки внедрения рыночных отноше¬ний в госсекторе напоминают реформы горбачевского пери¬ода — бригадный подряд, внутрицеховой хозрасчет, госпри¬емка и т. д. Это псевдорынок, суррогат, который может при¬нести лишь кратковременный и незначительный эффект. В настоящее время привлечение малого и среднего бизнеса в ЖКХ не привело к сколько-нибудь заметным результатам, зато повысился уровень коррупции.

Привлечение крупного бизнеса. Не так давно кампания по привлечению крупного бизнеса на правах концессии в коммунальную инфраструктуру широко рекламировалась и освещалась. Были созданы несколько крупных компаний (РКС — «Российские коммунальные систе¬мы» и др.), которые вроде бы начали работу. Реальных ре¬зультатов пока не видно, заодно и шумиха в прессе поутихла. Мы оставим эту проблему за рамками анализа, т. к. наша ос¬новная тема — жилищный комплекс.

Дотирование через «социальные счета». Семья имеет право на дотацию услуг ЖКХ, если их доля превышает 22% семейного бюджета, независимо от того, собственники это, социальные или коммерческие нанимате¬ли. Очевидно, что к реформированию ЖКХ, в смысле повы¬шения его эффективности эта мера никакого отношения не имеет. Кроме того, она нелогична и даже абсурдна и с социальной, и с экономической точек зрения. Семья может жить в собственной квартире стоимостью $ 300 тыс. и получать при этом дотацию, может нанять квартиру в супердорогом элитном доме и тоже получать дотацию из бюджета и т.д.

В зарубежных странах с правильно устроенным и работающим ЖКХ, как отмечалось ранее, дотируются только малоимущие в социальном жилье, остальные при снижении доходов или возрастании квартплаты (если им не по силам ее платить) продают свои квартиры (или расторгают договор аренды в доходном доме) и переселяются в более дешевое жилье. Такая ротация жильцов крайне необходима жилому дому, она позволяет поддерживать социальный состав (ло¬кальный социум) на постоянном уровне. Без ротации дом «за¬соряется» малоимущими и маргиналами, что негативно ска¬зывается на качестве проживания и управления домом. В за¬рубежных странах многоквартирный дом коллективной фор¬мы собственности (кондоминиум) при «маргинализации», как правило, деградирует до трущоб.

Российская система дотирования всех, с одной стороны, способствует усилению социального иждивенчества, мало¬имущим быть «выгодно», но главное — можно жить в хоро¬шем, дорогом доме и получать крупную дотацию. Кроме того, вызывает сильное сомнение возможность точного определе¬ния дохода семьи, что увеличивает риск мошенничества в этой области. Этот пункт реформы следует признать оши¬бочным, это шаг в неправильном направлении.

Управление многоквартирным домом. Самым тяжелым пороком, ахиллесовой пятой наших домов-конгломератов является отсутствие эффективного собственника и как следствие — низкоэффективное управление до¬мом. Разношерстный контингент конгломерата не способен объединиться для совместного владения и управления. Провал кампании по созданию ТСЖ – лучшее тому доказательство. Для преодоления этой ситуации предлагается, чтобы жильцы дома на общем собрании выбирали способ управления домом: самостоятельно (создав ТСЖ или непосредственно) или с помощью управляющей компании (УК). Фактически реформа предполагает, что конгломератом управляет общее собрание, как Вече новгородское (ст. 44 нового ЖК). Очевидно, что 90% наших многоквартирных домов не смогут даже собрать собрание, не говоря уже о большем, смогут это сделать 10% — те дома, в которых создан механизм коллективного самоуправления, т. е. ТСЖ и ЖСК.

Парадокс в том, что им-то собирать собрание и не нужно, у них есть и юридическое лицо, и правление, полномочия которого уже подтверждены общим собранием. Они могут (и многие это уже сделали) самостоятельно выбрать УК, заключить с ней договор и расторгнуть его в случае неудовлетворительной работы УК или самостоятельно управлять до¬мом. Остальные 90% домов, а это все конгломераты, посту¬пят в управление некой УК, назначенной местной властью (по условному, как правило, конкурсу). Если это будет муниципальная УК (АЕЗ, РЭУ), то для жильцов этого дома ровным счетом ничего не изменится. Изменится ли что-нибудь к лучшему, если дому будет на¬значена частная УК? Вряд ли. Как отмечалось, управление своей собственностью осуществляет всегда собственник, вла¬делец — либо самостоятельно, либо с помощью управляющего (или УК). Если собственник следит за их работой, то они уп¬равляют собственностью в интересах владельца, в противном случае они начинают управлять ею в своих интересах. Примеры такого управления в нашей истории известны из произ¬ведений русских писателей, когда барин живет в городе, а его имением управляет управляющий. Лишенный хозяйского над¬зора, он управляет по принципу: половину хозяину, полови¬ну в свой карман Нетрудно догадаться как и в чьих интересах будет «рулить» многоквартирным домом частная фирма, лишенная хозяйского присмотра.

Существующий на сегодняшний день опыт управления конгломератом частной УК можно оценить как негативный. Как известно, целью деятельности любой коммерческой фирмы является получение максимальной прибыли. УК считает платежи жильцов своей доходной статьей, а затраты на содержание дома – расходной. Для увеличения прибыли надо увеличивать первое и соответственно сокращать второе. Поэтому квартплата необоснованно растет, а обслуживание дома ухудшается, фирма экономит на расходах. Причем это происходит даже в домах с состоятельными жильцами (уди¬вительно, но и многие элитные дома у нас — это тоже конгло¬мераты без юридического лица, расслоение и маргинализация среди собственников происходит достаточно быстро при отсутствии ротации), что же тогда говорить про обычные дома с бюджетниками и пенсионерами. А неплательщиков фирма может и выселить. Имеются случаи, когда УК собира¬ла деньги за несколько месяцев, а потом исчезала, растворя¬ясь в пространстве.

Мы считаем, что управление конгломератом частной УК приведет к следующим последствиям: качество управления многоквартирным домом не улучшится, а возможно, даже ухудшится; возможно появление тяжелых социальных конфликтов; возникновение нового массового вида преступлений — мошенничество УК. Наконец, предлагается еще один способ управления — непосредственное управление собственниками. Допускаем, что это возможно в доме с 5-10 квартирами. Для многоквартир¬ного дома со 100-200 и более квартир это вещь совершенно фантастическая. Как, например, заключить договор с уборщицей или слесарем, как обговорить условия их работы, зарплату и т.д. и уволить их в случае неудовлетворительной работы – все это возможно только в воображении стратегов реформы. Единственный реальный способ управления многоквартирным домом коллективной формы собственности – создать механизм управления в виде юридического лица, т.е. ТСЖ, как это происходит в зарубежных странах. Но в наших конгломератах сделать это чрезвычайно трудно, часто невозможно.

Создание ТСЖ. ТСЖ в многоквартирном доме коллективной формы собственности необходимо как орган, выражающий волю и защищающий интересы совладельцев, а также как орга¬низационная и юридическая структура для коллективного управления. Изначально идеологами реформы предпола¬галось, что в каждом многоквартирном доме будет созда¬но ТСЖ и все проблемы будут решены. Но жизнь распоря¬дилась по-своему. Несмотря на огромные усилия властей, на практике создание ТСЖ идет очень плохо, количество зарегистрированных ТСЖ исчисляется долями процента, а число реально (и эффективно) действующих на порядок меньше. Это свидетельствует о провале кампании по мас¬совому созданию ТСЖ. Причина этого — слишком пестрый и разношерстный состав жильцов в конгломерате. Люди, разные по социальному, культурному уровню, по финан¬совой обеспеченности и т. д., не в состоянии объединить¬ся для совместного владения и управления, это уже прове¬рено и доказано. Играет роль и наличие в конгломерате различных форм собственности (собственники квартир, коммерческие и социальные наниматели, собственники нежилых помещений и т. д.). Однородный состав совла¬дельцев — необходимое, но не достаточное условие созда¬ния ТСЖ, так как сказывается отсутствие навыков ответст¬венного собственника. К тому же не всякое созданное ТСЖ способно эффективно функционировать: увы такова специфика коллективной формы собственности – ее невысокая эффективность. Причину этого объясняет один из постулатов теории систем, входящий в состав теории управления: чем из более разнородных элементов состоит система, тем она менее управляема, менее устойчива и эффективна и в конечном итоге менее жизнеспособна.

Новый Жилищный кодекс

Жилищный кодекс (ЖК) — основной документ, регулирующий состав, структуру жилищного комплекса и отношения его субъектов. Задача ЖК — регулировать функционирование уже сложившегося жилого фонда и задавать направление его даль¬нейшего развития. Поскольку современный российский жил¬фонд, сформированный в результате бесплатной приватиза¬ции квартир в государственных домах, имеет несистемный, противоречивый, нелогичный характер, то таким же получил¬ся и новый ЖК. Принятие ЖК сопровождалось серьезной кри¬тикой и огромным числом поправок, что свидетельствует о его противоречивости и недоработанности. Во многих, даже очень важных, статьях ЖК не имеет прямо¬го действия, он содержит отсылки на постановления прави¬тельства РФ, решения субъектов Федерации и иные подза¬конные акты, многие из которых еще не разработаны и не приняты. Вызывает удивление неопределенный императив многих статей, например, орган местного самоуправления может предоставлять УК, ТСЖ бюджетные средства на капре¬монт (ст. 165). А значит, может и не предоставлять, причем второй вариант наиболее вероятен.

В целом новый ЖК — шаг вперед по сравнению с советским ЖК, в нем впервые появились такие термины, как «собствен¬ник», «договор», «управляющая компания» и т. д. В то же вре¬мя он явно несет отпечаток советского периода в истории ЖКХ, отпечаток нерыночности, командно-административного подхода, доминирование государства в жилищной сфере. Имеются и принципиальные ошибки, и просто несуразности. Например, нет определения, что такое «многоквартирный дом», под жилым домом понимается только частый односемейный (ст. 16, п.2), а ведь многоквартирный дом – основной объект, которому посвящен весь ЖКХ. Фактически он регулирует то, чего нет.

В то же время весь новый ЖК проникнут идеей кондоминиума (точнее, конгломерата) как основа всей жилищной системы России. За бортом ЖК остаются частный доходный дом, наиболее эффективный рыночный вид жилья, и муни¬ципальный арендный дом, на долю которых в развитых странах приходится до 50% и более всего городского жи¬лья, а в крупных городах — до 70% (Нью-Йорк) и даже 82% (Вена). Причина этого в том, что в ЖК единицей жилья и объектом регулирования является жилое помещение (квар¬тира или односемейный дом), а не дом в целом. Многоквартирный дом рассматривается лишь как механическая сумма отдельных квартир, что является тяжелой принципиальной ошибкой. А частный доходный и муниципальный арендный дома не имеют выделенных в отдельные субъекты права квартир.

Смешение форм собственности в многоквартирном до¬ме, т. е. принцип конгломерата, закреплен в новом ЖК, и в нем нет ни одного намека, что от такого вида жилья надо избавляться. В соответствии с ЖК наш жилой фонд — это сплошь конгломераты с редким вкраплением ТСЖ и ЖСК. Огромный раздел (раздел VII) посвящен подробному описа¬нию прав и обязанностей жильцов по оплате услуг ЖКХ, что явно свидетельствует о его нерыночности. Рыночные отно¬шения же (на основе договора) вполне регулируются Граж¬данским кодексом. Если бы российское ЖКХ перешло на рыночные отношения (на основе договора и принципа «поставка против платежа»), ЖК можно было бы сократить в 2-3 раза.

Некоторые положения ЖК вызывают недоумение, например, право социального нанимателя вселять в квартиру временных и иных жильцов, в том числе за плату (ст.67). Это противоречит всякой логике: социальное жилье предоставляется малоимущему, а не всяким «иным» лицам, и для его проживания, а не для зарабатывания денег. О том, что органом управления многоквартирным домом становится общее собрание (ст.44), и вообще об управлении домом (раздел VIII) и о принципиально ошибочном субсидировании расходов по оплате услуг ЖКХ (ст. 1 59, 160) мы уже упоминали.

Нелогичным и противоречивым в новом ЖК является регу¬лирование прав собственности на многоквартирный дом и придомовой участок. С одной стороны, ясно указано, что дом и придомовой участок являются собственностью совла¬дельцев (ст. 36). С другой стороны, участок может быть изъят (а дом снесен) для «государственных и муниципальных нужд» (ст. 32), причем не определено, что же под этим понимается. На практике изъятый участок используется для коммерческой застройки (торговые предприятия, бизнес-центры, коммерче¬ское жилье, казино и т. д.), что никак не может быть отнесе¬но к категории «государственных и муниципальных нужд». Участок может быть изъят, а дом снесен также в случае при¬знания его ветхим и аварийным, что противоречит ст. 36-де¬ло совладельцев, жить в аварийном доме или снести его. Ме¬стная власть должна иметь право лишь предложить снос и пе¬реселение, а дело совладельцев — принять эти условия или от¬казаться. Эти положения ЖК на практике приводят к произ¬волу местных властей в сговоре со строительными фирма¬ми, к коррупции и криминалу в сфере строительства. Оче¬видно, они были пролоббированы строительной олигархией и связанным с ней коррумпированным чиновничеством.

Ошибочным представляется отнесение порядка призна¬ния граждан малоимущими к компетенции местной власти (ст. 49). Местная власть получает возможность занижать планку, что приведет формально к уменьшению числа малоимущих и уменьшению обязательств по отношению к ним. Необходим федеральный стандарт. Во многих странах (например, в США) семья признается малоимущей, если годовой доход на одного члена семьи меньше половины такового в среднем по данному округу (муниципальному образованию). Таким образом произвол местных властей исключается. В целом о новом ЖК можно сказать, что он носит ярко вы¬раженный временный, переходный характер, содержит ряд тяжелых принципиальных ошибок, способных на многие де¬сятилетия закрыть путь к реформированию ЖКХ и созданию правильной структуры жилищного комплекса. Это свидетель¬ствует о низком уровне научной обоснованности столь важного для страны закона.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *