Обзор рынка недвижимости Стамбула

Роман Мамчиц

Офисная недвижимость. Как известно, пролив Босфор делит Стамбул на европейскую и азиатскую части. Офисы класса А в Стамбуле расположены в девяти деловых районах, из которых три находятся на азиатской стороне, а шесть – на европейской. Арендные ставки, площадь офисного фонда, предложение и процент свободных площадей значительно различаются между районами.

На европейской стороне находится Левент – деловой центр города. Далее по престижности офисной недвижимости и значимости в бизнесе следуют соседние районы Этилер и Маслак. Также много офисов класса А находятся в районе аэропорта, при этом для них характерен большой процент свободных площадей.

За последние годы произошло смещение офисного «центра тяжести», который ранее находился в районе Гёзтепе – Шишли – Зинджирликую. В настоящий момент там преобладают офисы класса В и 3-5 этажные офисные здания. В предыдущие периоды функции делового центра выполнял стамбульский «старый город» — Таксим. Однако сейчас там преобладают офисные здания классов В и С. На азиатской стороне главные деловые районы – Козьятагы и Алтунизаде, альтернативный офисный район находится в Каваджыке. Однако в настоящий момент аналитики предсказывают перемещение наиболее престижного делового квартала по азиатской стороне в район Умрание, где сейчас возводится большое количество офисной недвижимости, преимущественно build to suite. Для этого района характерны высотные постройки с оригинальной архитектурой.

За три квартала 2006 года были зафиксированы следующие основные транзакции:

Здание Район Арендатор Территория, кв.м.
Nida Kule Козьятагы Boston scientific 812
Nida Kule Козьятагы Erciyes Boru 812
Nida Kule Козьятагы Kone 812
Nida Kule Козьятагы TEB 812
Maya Akar Эсентепе Capital Partners 545
Sun Plaza Маслак Elmaar Properties 778
Sun Plaza Маслак Deloitte&Touche; 7 002
Sun Plaza Маслак Landmark 528
Sun Plaza Маслак ST Loader 1 168
Akmerkez Этилер Zorlu Grubu 1 000
Akmerkez Этилер Remzi Kitabevi 2 000
Akmerkez Этилер Quintiles 450
C.E.M Is Merkezi Шишли Canwest 1 450
Maya Plaza Этилер HSBC Private Banking 550
Maya Meridyen Этилер Tesco Kipa 1 200
Ozsezen Plaza Эсентепе HSBC 9 350
Отдельно стоящее здание Этилер HSBC 3 500
Kanyon Левент Euro Hypo  
Kanyon Левент Merill Lynch  
Kanyon Левент IFC  
Kanyon Левент Glencore 500
Kanyon Левент Regus 1 167
Duran Is Merkezi Левент Dubai Port 165
Barbaros Plaza Бешикташ Cefic 657
Barbaros Plaza (блок Б) Бешикташ Garanti Bankasi 7 500
Doltas Binasi Эсентепе TNS Piar 2 200
Enka Han Эсентепе Property International 369
Maya Akar Эсентепе PriceWaterHouseCoppers 1 090
Maya Akar Эсентепе Oxford 545
C.E.M. Is Merkezi Шишли Ihlas Sigorta 1 800
Pegasus Is Merkezi Шишли Ronesans 650

В течение 2005 года наблюдался рост количества транзакций и уменьшение количества свободных площадей в имеющихся в эксплуатации офисных зданиях. За прошедший год картина распределения офисных площадей существенно изменилась: так, в 3 квартале 2005 года офисы класса А, расположенные по европейской стороне, были свободны на 15%, офисы класса А, расположенные по азиатской стороне, были свободны на 23%, офисы класса В, расположенные по европейской стороне, были свободны на 26%, офисы класса В, расположенные по азиатской стороне, были свободны на 27%; в 4 квартале 2005 г. офисы класса А, расположенные по европейской стороне, были свободны на 20%, офисы класса А, расположенные по азиатской стороне, были свободны на 17%, офисы класса В, расположенные по европейской стороне, были свободны на 25%, офисы класса В, расположенные по азиатской стороне, были свободны на 20%; в 1 квартале 2006 года офисы класса А, расположенные по европейской стороне, были свободны на 14%, офисы класса А, расположенные по азиатской стороне, были свободны на 9%, офисы класса В, расположенные по европейской стороне, были свободны на 8%, офисы класса В, расположенные по азиатской стороне, были свободны на 9%; во 2 квартале офисы класса А, расположенные по европейской стороне, были свободны на 17.5%, офисы класса А, расположенные по азиатской стороне, были свободны на 17.5%, офисы класса В, расположенные по европейской стороне, были свободны на 14%, офисы класса В, расположенные по азиатской стороне, были свободны на 10%.

По офисам класса А ситуация выглядит следующим образом: в 3 квартале 2005 года в Аэропорту было свободно 39.5 % офисных площадей, в Алтунизаде – 24.5%, в Кавачике – 11%, в Гёзтепе – Шишли – Зинджирликую – 17.5%, в Козьятагы – 27.5%, в Маслаке – 6%, в Таксиме – 6%, в Левенте – 2.5%, в Этилер – 17.5%; в 4 квартале 2005 года в Аэропорту было свободно 38 % офисных площадей, в Алтунизаде – 19%, в Кавачике – 9%, в Гёзтепе – Шишли – Зинджирликую – 23%, в Козьятагы – 22.5%, в Маслаке – 5.5%, в Таксиме – 7%, в Левенте – 2.4%, в Этилер – 17.5%; в 1 квартале 2006 года в Аэропорту было свободно 39 % офисных площадей, в Алтунизаде – 24 %, в Кавачике – 8%, в Гёзтепе – Шишли – Зинджирликую – 20%, в Козьятагы – 22%, в Маслаке – 5%, в Таксиме – 9%, в Левенте – 2%, в Этилер – 18%; во 2 квартале 2006 года в Аэропорту было свободно 38 % офисных площадей, в Алтунизаде – 24.5%, в Кавачике – 5%, в Гёзтепе – Шишли – Зинджирликую – 20.5%, в Козьятагы – 16%, в Маслаке – 9%, в Таксиме – 7%, в Левенте – 2.5%, в Этилер – 15%.

На рынке офисных площадей распределение динамики по районам то же самое, что и в случае с офисами класса А, однако характерен в целом более высокий процент свободных площадей: так, в районе аэропорта он превышал 60%. По всей видимости, это связано скорее с общим ростом турецкой экономики, чем с приходом на рынок иностранных компаний: пока в мировом крупном бизнесе слабо верят во вступление Турции в Евросоюз, и доля транснациональных корпораций, арендующих офисы в Стамбуле, не меняется.

Средние арендные ставки (USD/кв.м./месяц) по районам на рынке офисов класса А показаны в следующей таблице:

Район 3 квартал 2005 г. 4 квартал 2005 г. 1 квартал 2006 г. 2 квартал 2006 г.
Аэропорт 8 8,5 8,5 9
Алтунизаде 11 13 13 13
Каваджык 8 9,7 10 10,2
Гёзтепе – Шишли — Зинджирликую 11 11,5 12 12,5
Козьятагы 12,5 14 14 14,5
Маслак 12 12,5 10 14
Таксим 17,5 16,2 15 16
Левент 16 17,5 18 20
Этилер 17,5 16 16 19

Средние арендные ставки по районам на рынке офисов класса В показаны в следующей таблице:

Район 3 квартал 2005 г. 4 квартал 2005 г. 1 квартал 2006 г. 2 квартал 2006 г.
Аэропорт 4,5 4,1 4 5
Алтунизаде 9,9 9,8 9,5 9,9
Каваджык 6,1 7 7 7
Гёзтепе – Шишли — Зинджирликую 8,5 9 9 9,1
Козьятагы 8 8,2 8 8
Маслак 8,3 8,3 8 8,2
Таксим 13 13,4 13,5 13,9
Левент 10 10 9,9 10
Этилер 11,8 11,9 12 12

Жилая недвижимость. Рынок жилой недвижимости в первой половине 2006 года оставался активным, как по показателям спроса, так и по показателям предложения. Пока за последние годы рынок жилья класса А продолжает расти, в то же время по основным показателям в 2005 и 2006 годах его опережал рынок жилья, ориентированного на средний класс и верхушку среднего класса, (класс В или бизнес-класс) в первую очередь, отечественных покупателей. Это связано с укреплением турецкой экономики и попытками «закрыть дыру» в нарастающем спросе на жилье со стороны местных жителей как со стороны городского хакимиета, так и со стороны девелоперов. В частности, жильем эконом-класса и бизнес-класса был застроен район Халкалы-Бейликдюзю.

Для профессионалов рынка недвижимости основной интерес в плане инвестирования в девелопмент жилья представляет именно этот район, вместе с прилегающими районами известный как Атакёй – Халкалы – Бейликдюзю. Этот район расположен в юго-восточной части европейской стороны Стамбула. Атакёй расположен на южной стороне европейской части, на побережье Мраморного моря. Крупнейший проект массовой застройки в городе расположен в Атакёе. Бейликдюзю находится к востоку от озера Кючюкчекмедже. Халкалы расположен к востоку от озера Бююкчекмедже и Бахчешеира к юго-западу от деловых центров европейской части. Халкалы – быстро растущая пригородная территория, находящаяся в 25 минутах езды от моста султана Фатиха Мемета. Импульсом к росту жилищного строительства послужило возведение в районе Олимпийского стадиона им. Ататюрка. В частности, были возведены жилые комплексы Avrupa Konutlan (заказчик – Департамент жилищного строительства Стамбульского хакимиета, девелопер – Ozsaya & Gun-er Constructions), Soyak Olimpiakent (заказчик — Департамент жилищного строительства Стамбульского хакимиета, девелопер – Soyak, 3500 квартир в многоквартирных домах и таунхаусов, из которых все проданы на стадии строительства). В Халкалы были возведены жилые комплексы KA Green Project (девелопер KAYI Gayrimenkul Yatırım, 840 квартир), Lale Şehir Konakları (девелопер Ak Yapi Insaat Comstruction, 405 квартир). В Бейликдюзю расположен комплекс Palmiye Konakları (858 квартир). Цены в районе колеблются от 850 до 1200 долларов/кв.м.

Основная тенденция 2006 года – появление на первичном рынке большого количества квартир-студий, рассчитанных на одного жильца. Основное количество нового жилья имеет площадь от 50 до 85 кв.м., за исключением таунхаусов, которые, конечно, больше размером.

Рынок торговой недвижимости. Исторический район на европейской стороне города и Кадыкёй на азиатской стороне в настоящий момент являются очень перенаселенными районами. Перенаселение вызвано как раз самим фактором присутствия там мест массовой торговли – пресловутых «восточных базаров», мест оптового сбыта камбалы-калкана, ковров и т.п. В настоящий момент из-за перегрузки районов наблюдается тенденция к переносу торговых центров «современного типа» в субцентральные районы. Крупнейшие стамбульские торговые центры перечислены в следующей таблице:

ТЦ Расположение Площадь, кв.м.
Моллы    
Городской молл (cevahir) Шишли 107 000
Всего   107 000
Гипермаркеты    
Akmerkez Этилер 34 680
Atrius Бююкчекмедже 12 000
Capitol Алтунизаде 31 000
Carousel Бакыркёй 24 400
Galleria Атакёй 42 974
Kanyon Левент 37 500
Maxi Shopping City Силиври 45 000
Metro City Левент 32 638
Omur Plaza    
Profilo Меджидиекёй 40 600
Всего   300 792
ТЦ районного значения    
Atrium Атакёй 11 232
Aquarium Байрампаша 10 234
Basak Alsveris Merkezi Икителли 8 724
Beylicium Бейликдюзю 20 000
CarrefourSA Байрампаша 25 030
CarrefourSA Харамидере 17 831
CarrefourSA Малтепе 30 500
D’silva Бююкчекмедже 20 000
Flyinn Флорья 15 300
Maxi Center Истинье 11 000
Maxi City Ченгелкёй 13 500
Mesa Studio Plaza Кемербургаз 6 240
Sinasos Кемербургаз 2 500
Sunflower Эсенкент 6 000
Town Center Бакылкёй 13 400
Всего   211 491
Центры микрорайонного значения    
G-Mall Мачка 4 228
Kule Carsi Левент 3 679
MKM Акатлар 15 000
Mayadrom Этилер 2 976
Paradise Бейликдюзю 9 838
Uptown Этилер 5 600
Всего   41 321
Центры бытовой техники    
CarrefourSA Козьятагы 47 250
CarrefourSA Vega Умрание 60 630
M1 Tepe Картал 42 942
Migros Бейликдюзю 33 000
Tepe Nautilus Кадыкёй 51 776
Всего   235 598
Специализированные    
1000a Dekorasyon Mrk. Шишли 8 500
Addres Istanbul Окмейдани 5 800
Kadir Has Cocuk Dunyasi Бахчелиэвлер 17 500
Всего   31 800
Центры outlet    
Olivium Зейтинбурну 33 995
Colony Outlet Сефакёй 7 000
Всего   40 995
Всего по городу   968 997

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *