Дмитрий Подгорнов, заместитель гендиректора ИК «Мегаполис»
ИА DAILYSTROY начинает публикацию серии материалов о сегодняшней ситуации на рынке недвижимости Сочи. Часть первая.
С каждым новым днем рынок жилой недвижимости олимпийской столицы все более увеличивается за счет новостроек. Огромное количество проектов дожидается своего часа, и с минуты на минуту они пополнят «корзину» потребителя сочинского рынка недвижимости. После победы в олимпийской гонке Сочи стал восприниматься всеми как олимпийский мегаполис будущего. Многие чудеса, которые нам предрекают власти и крупный бизнес, должны появиться на свет не позднее 2014 года. Количество вновь создаваемых объектов растет как на дрожжах. Измененный облик города уже можно увидеть на чертежах и макетах на многочисленных выставках и экономических форумах. Постепенно вырисовываются и визуальные контуры горноклиматического курорта. Жилье, которое было построено в предыдущие этапы развития города, сегодня не отвечает требованиям, предъявляемым к современной недвижимости ни по архитектурно-планировочным параметрам, ни по социальной мотивации. Курс на урбанизацию Сочи был провозглашен с победой города в олимпийской гонке. С большой степенью правоты можно утверждать, что население города увеличится в два раза в ближайшие десять лет. Это практически тот минимум строителей и специалистов, который необходим для строительства и функционирования объектов олимпийской и городской инфраструктуры. Ясно, что в современных условиях быстрое инновационное развитие города практически невозможно без резкого роста населения. Для того чтобы прагматично разобраться, на какие кусочки нарезан курортный пирог и какая в нем начинка, рассмотрим, каким был город ранее и какие контуры вырисовываются у новой пост-олимпийской эры Сочи. Чтобы разобраться в том количестве квадратных метров жилой недвижимости, которая будет создана на курорте и которую вам предстоит приобрести, смоделируем путь развития города.
Задача эта предельно простая, и сформулировать ее можно лаконично. К 2017 году, когда завершится программа развития города как горноклиматического курорта, в Сочи будет проживать около 1 млн. человек: к нынешним 500 тыс. сочинцев добавится еще столько же. Насколько изменятся параметры жилой недвижимости на курорте в ближайшие годы?
По соотношению одноэтажного частного сектора к многоквартирным домам Сочи мало чем отличается от городов юга России — Ставрополя или Краснодара, до 50 % жилищного фонда города формировалось из частного домостроения, особенно Лазаревский и Адлерский районы. Вначале это было скромное, преимущественно одноэтажное домостроение, в 70–х годах прошлого века начало развиваться двухэтажное домостроение, ну а последние десятилетия все большую популярность приобретают 2-3-этажные частные дома с мансардами и большим цоколем, а где-то даже с террасами и верандами.
Но очевидно данные пропорции претерпят изменения, ведь квартиру приобрести проще и дешевле, поэтому вектор формирования жилого фонда сместится из частного домовладения в многоквартирное. Следовательно, понадобится создать около 80 тыс. квартир и еще около 16 тыс. частных домов для того, чтобы расселить полмиллиона будущих сочинцев. К этому следует прибавить жилье для тех, кто в Сочи постоянно проживать не будет, а приобретет имущество для отдыха, многие правда уже это сделали, но минимум половина спроса на курортную недвижимость еще не удовлетворена. То есть, добавим к 500 тыс. человек, приехавших в город на ПМЖ, еще порядка 100 тыс. покупателей, а это еще 20 тыс. квартир и еще 4 тыс. домов. Эту недвижимость рынок «переварит» для летних резиденций москвичей и сибиряков, и может быть даже иностранных покупателей. Хотя все-таки при современном развитии города, особенно бурном инновационном росте, на квартиры будет сделан больший акцент, чем на частный фонд. При урбанизации, например, того же Краснодара многоэтажная застройка стала существенно превалировать над частной малоэтажной, резко изменив баланс в свою пользу. То же самое произойдет, видимо, и в Сочи, если на это не повлияет решение КС РФ о разрешении регистрации в домах, расположенных на дачных участках. Ведь в Сочи очень много дачных «вилл» находятся в черте города и соответствует строительным нормам, то есть формально попадают под этот закон. Но это пока труднопрогнозируемая ситуация.
Вот примерная емкость сочинского рынка, если исходить из экономического развития города в ближайшую десятилетку. Однако в эти расчеты могут вмешаться и другие факторы. Один из них — фактор стоимости недвижимости. Если сравнить рыночную продажную цену миллиона квадратных метров, построенных в Краснодаре, и полмиллиона квадратных метров, построенных в Сочи, то общая рыночная стоимость сочинской недвижимости, построенной в 2007 году, перевесит Краснодарскую. Просто потому, что в «корзине» введенных в эксплуатацию сочинских квадратных метров вы практически не найдете жилье эконом класса.