Профессиональная оценка недвижимости — как это делается

Профессиональная оценка недвижимости — как это делается

Андрей Александрович Серебренников, Генеральный директор ООО «Старт-Альянс»

Кризис в финансовом секторе экономике сильно затронул российский рынок недвижимости и привел с существенному падению цен на все объекты недвижимости. Но падение цен не было одинаковым во всех секторах рынка недвижимости, да и в одном и том же секторе цены на объекты, с различающимися потребительскими свойствами, изменялись по-разному. Резкие изменения в конъюнктуре привели рынок недвижимости к некоторой «ценовой неопределенности», когда собственники недвижимости и потенциальные покупатели утратили четкое представление о том, сколько должен стоить тот или иной объект в текущей экономической ситуации. Решением проблемы «ценовой неопределенности» является проведение независимой профессиональной оценки стоимости объекта недвижимости, но это может быть не всегда возможно по различным причинам. В этой статье я хочу рассказать читателям ИА DAILYSTROY о том, на что нужно обратить внимание, если Вы захотели составить собственное мнение о рыночной стоимости какого-либо объекта недвижимости без привлечения независимого оценщика.

Самый простой способ составить представление о стоимости объекта недвижимости — это поинтересоваться ценами на продажу похожих объектов в открытых источниках. Это очень хороший способ определения стоимости, он постоянно используется всеми участниками рынка недвижимости, но при его применении нужно обратить внимание на некоторые важные моменты.

Первое — это достоверность анализируемой информации. К сожалению, приходится писать о вещах, в общем-то, тривиальных, но сделать это необходимо, потому что проверка информации, на основании которой будет проведена оценка стоимости, — краеугольный камень, обеспечивающий объективность оценки. Где брать информацию и как ее проверять? Лучший источник ценовой информации — это крупные риэлторские компании и уважаемые в профессиональных кругах специализированные издания. Если Вы берете информацию из этих источников, то вероятность того, что она окажется недостоверной, низка, и Вы не потратите много времени впустую, проверяя информацию низкого качества. Сказанное не означает, что нельзя использовать информацию, например, из изданий бесплатных объявлений, просто проверять ее нужно более тщательно. Но информация, полученная даже из хорошего источника, тоже нуждается в проверке и уточнении. В первую очередь нужно проверить актуальность предложения на продажу, то есть установить, действует ли оно сегодня, или это предложение утратило силу по каким-либо причинам. Принимать в расчет можно только предложения, действительные на дату оценки. Затем нужно уточнить все параметры и характеристики объекта-аналога и установить, насколько данный аналог похож на объект оценки, в чем их различия, как влияют на стоимость объекта параметры, по которым объекты различаются, каков их вклад в стоимость. И только отобрав аналоги, совпадающие по всем основным ценообразующим факторам, можно приступить к расчетам величины стоимости объекта.

Второе — цена, указанная в предложении на продажу, не является рыночной стоимостью данного объекта. Хочется повторить эту фразу дважды, потому что эти понятия постоянно смешивают. Цена предложения — это некая стартовая величина от которой начинается торг между продавцом и покупателем при реализации конкретной сделки, а рыночная стоимость — это наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть продан. Цена предложения отличается от цены сделки на некоторую величину, которую профессиональные оценщики называют поправкой на уторговывание. Ведь при настойчивом ведении переговоров, как правило, можно добиться уступки в цене. Какой может быть эта уступка зависит от динамики рынка, особенностей объекта, экономической мотивации продавца и настойчивости покупателя. Эта величина может меняться в диапазоне от 3 до 50 и более процентов от цены первоначального предложения. Как влияет динамика рынка на величину уторговывания? Да, очень просто! При падении цен на рынке и ожидания продолжения этой тенденции, продавец понимает, что лучше пойти на уступки конкретному покупателю, ведущему с ним переговоры сегодня, чем ожидать новых предложений, ведь за время ожидания цены могут упасть еще больше, а новый покупатель может оказаться еще более требовательным в части предоставления уступок в цене. Поэтому на падающем рынке поправка на уторговывание всегда растет, например, до кризиса эта поправка составляла (при покупке здания в Москве) 3-5%, а в период острой фазы кризиса доходила до 30%. Но кроме динамики рынка поправка на уторговывание сильно зависит от типа объекта. Это связано с тем, что на каждый тип объектов всегда существует разброс цен. Так цены на квартиры, при совпадении их основных характеристик, имеют небольшой разброс, а цены на земельные участки, или объекты, где цена земли составляет значительную часть стоимости, всегда имеют достаточно большой разброс. А именно неопределенность в представлениях продавца, что считать справедливой ценой за его объект, создает возможность для покупателя получить уступку, и чем выше неопределенность, тем большую уступку можно получить. Для примера скажу, что поправка на уторговывание земельных участков в марте-апреле 2009 года доходила до 50-60%, но, конечно, не все продавцы шли на такие большие уступки, для наиболее качественных участков поправка составляла не более 15%.

Надеюсь, что я достаточно убедительно рассказал про поправку на уторговывание и ее влиянии на оценку стоимости недвижимости, ведь неправильно определив эту поправку Вы можете легко ошибиться на очень значительную сумму, а в итоге переплатить, или недополучить значительные денежные средства, будьте внимательны.

Все сказанное выше относится к применению сравнительного подхода оценки недвижимости, то есть проведению сравнения между объектом оценки и его аналогами, представленными на рынке к продаже, иногда этот подход еще называют «рыночным». Но сравнение с аналогами и анализ цен рынка не является единственным подходом в оценке недвижимости. Рыночную стоимость объекта недвижимости можно определить анализируя доход, который этот объект может принести при правильном его использовании, или анализируя затраты на создание аналогичного объекта. Методы расчета стоимости, основанные на анализе доходов от объекта, называются доходным подходом к оценке недвижимости, а методы основанные на анализе затрат, называются затратным подходом. Это очень важная совокупность методов, зачастую только с их помощью можно установить стоимость, например, для объектов, по которым нет аналогов на рынке. Это часто встречающаяся ситуация в оценке специальных объектов, или объектов, имеющих ярко выраженные особенности. Но эти методы достаточно сложны в применении для неспециалистов. В популярной форме об оценке недвижимости с помощью этих подходов вы можете узнать на сайте оценочной компании «Старт-Альянс» в разделе «Оценка недвижимости», но практическое применение этих методов может оказаться достаточно сложным и трудоемким.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *